房地产行业专题报告：行业对比和国际视角，什 么是房企资产负债率的合理水平

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1、目录1房企资产负债率的决定因素61.1行业发展阶段61.2房企业务构成71.2.1发达经济体的房企业务模式更加多元化71.2.2在房地产行业处于大建设阶段的背景下，内地房企业务仍以物业开发销售为主，因此资产负债率更高91.3信用创造模式111.3.1我国以间接融资为主，而发达经济体以直接融资为主、且股权融资占比高111.3.2在间接融资为主的环境下，房企负债经营对于全社会的信用创造具有关键作用121.4会计准则121.4.1我国企业财务会计的谨慎性原则和权责发生制原则，导致房企负债率虚高121.

2、4.2房地产业预收账款在各行业中最高，若剔除预收账款，则房地产业资产负债率处于中等水平132启示142.1衡量房企负债情况的最佳指标是剔除预收账款后资产负债率142.2不能依赖任何资产负债率指标作为衡量房企债务合理水平的绝对标准，指标的变动比绝对水平更具有预警作用14图表目录图表1：美国住房新开工数量变化6图表2：英国住房新开工数量变化6图表3：日本新开工住宅数量变化6图表4：1985-2017年香港新建成居住单位数量6图表5：我国房地产开发投资与施工面积变化7图表6：1978-2018年我国城

3、市人均住宅建筑面积7图表7：2018年A股资产负债率最高的五个行业均为重资产行业（%）7图表8：2018年香港前10大房企营收结构8图表9：2018年住友不动产营收结构8图表10：2017年美国住宅开发三大龙头土储结构9图表11：2018年日本上市公司中各行业整体资产负债率情况（%）9图表12：2018年美国上市公司中各行业整体资产负债率情况（%）10图表13：2018年英国上市公司中各行业整体资产负债率情况（%）10图表14：2018年香港四大龙头房企资产负债率11图表15：2017年美国、英

4、国、日本与中国直接融资与股权融资占比情况11图表16：2017年国内各行业不良贷款率情况12图表17：房地产开发企业到位资金来源13图表18：2006-2018年我国商品期房销售面积及占比13图表19：2018年A股上市房企整体负债结构13图表20：2018年上市公司预收账款与合同负债占比13图表21：房地产业剔除预收账款与合同负债后资产负债率排名第十四（%）14图表22：房地产企业债务风险监控指标151房企资产负债率的决定因素1.1行业发展阶段发达经济体住房建设高峰已过，普遍进入存量房阶段。发

5、达经济体普遍在二战后进入大开发建设阶段，并在70-90年代出现住房新开工峰值，如美国、英国和日本分别在1972年、1972年和1973年出现新开工峰值，随后陆续进入存量房阶段。中国香港在特区政府“八万五计划”带动下，房屋竣工数量于2001年出现峰值。图表1：美国住房新开工数量变化图表2：英国住房新开工数量变化住房新开工数量（万套）住房新开工数量（万套）250402003015020100501001959196519711977198319891995200120072013019691974

6、19791984198919941999200420092014资料来源：Wind，恒大研究院资料来源：Wind，恒大研究院图表3：日本新开工住宅数量变化图表4：1985-2017年香港新建成居住单位数量住房新开工套数（万套）私人楼宇（万个）18资助出售单位（万个）15129630196019661972197819841990199620022008201412公屋（万个）108642019982000200220042006200820102012201420162018资料来源：Wind

7、，恒大研究院资料来源：香港统计年鉴，恒大研究院过去二十年的快速城镇化和经济高速增长释放了居民庞大的住房需求，我国房地产业进入大建设阶段。1998-2018年，我国房屋施工面积从5.1亿平增长至82.2亿平，年均增长14.9%，房地产开发投资完成额从3614亿增长至12.0万亿、年均增长19.2%，占城镇固定资产投资的比重基本保持在20%左右、是支撑固定资产投资的重要组成部分。图表5：我国房地产开发投资与施工面积变化图表6：1978-2018年我国城市人均住宅建筑面积城市人均住宅建筑面积（平米）3

8、97房地产开发投资额（万亿元）5014房屋施工面积（亿平米，右轴）904012751060308456204302151000199519971999200120032005200720092011201320152017197819801985198619871988198919901991199219931994199519961997199819992000200120022003200420052006200720082009201020112012201620180资料来源：Wind，