房地产行业2020年度策略：房地产下半场，增量与存量并举

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1、内容目录1.展望2020：增量与存量并举41.1.关键词一：回归权益视角41.2.关键词二：分化41.3.关键词三：赛道切换51.4.关键词四：多元化的融资能力51.5.关键词五：物管51.6.关键词六：重视持续性收入62.供应端：开工投资降温、竣工值得期待92.1.新开工：土地溢价率下降反映开发商潜在开工意愿下行，预计20年同比下降5%92.2.房地产投资：预计全年增长5.3%102.3.竣工：将迎来快速放量113.需求端：预计一二线温和回升、三线下滑143.1.中央调控：长效机制逐步确立，强化因

2、城施策定位143.2.调控政策力度达到历史最严格水平153.3.需求端：判断销售面积下降2.2%、金额同比微升1.0%174.物管行业：空间大、格局分散、具备消费属性204.1.行业高度分散，整合空间大204.2.进入门槛低，但做大壁垒高，马太效应更强214.3.物管行业优势：轻资产、永续现金流、穿越周期新领域224.3.1.轻资产行业，ROE水平可观224.3.2.现金流状况好，不依赖外部融资234.3.3.存量市场广阔，穿越周期，不受政策扰动245.投资建议256.风险提示272/28东吴证券研

3、究所图表目录图1：房地产新开工面积（万平米）及增速9图2：房地产开发投资金额（亿元）及增速11图3：房屋竣工面积、新开工面积累计增速（%）12图4：房屋销售至竣工时滞持续拉长：单位（%）12图5：2016年以来政策出台城市数量16图6：棚户区改造住房建设计划（万套）18图7：物管行业市场格局22图8：主要物管公司净资产收益率ROE情况23图9：百强物管企业收缴率24图10：全国商品房销售面积及增速24图11：全国房屋竣工面积及增速24表1：主流房企商业地产布局情况6表2：2020年新开工预测10表3

4、：房地产开发投资额预测情况11表4：中共中央政治局会议关于房地产行业表述14表5：3轮房地产小周期目标及效果差异对比16表6：限购、限售新增或升级城市数量统计16表7：2020年房地产销售面积预测（万平米）18表8：2020年房地产销售金额预测（亿元）18表9：物管费行业空间测算（亿元）20表10：主流物管公司市值及营收、净利润情况（亿元）21表11：主要物管公司流动资产占总资产比例22表12：重点公司估值表253/28东吴证券研究所东吴证券研究所1.展望2020：增量与存量并举展望2020年，我们

5、认为房地产行业整体格局以稳定为主；总量数据会略有下滑，政策会不断微调烫平周期。在这种平稳格局下，房企逆周期拿地难度加大，而高效运营、产品优势、理性投拓将更加重要。我们认为未来地产股的估值会拉开差距，我们看好那些“资产质量高、融资成本低、持续收入高”的标的，符合上述特征的标的我们相信其估值将被市场重估。类似的故事已经在2019的港股市场上演了，我们相信A股地产市场会逐渐与海外同步。增加了持有性业务后，虽然会拖累周转率，但其带来的稳定现金流和更低的融资成本一定程度熨平周期性。地产公司形成“开发+持有”这

6、样的业务组合，能够表现出一些类似“消费股”的属性，从而抬升估值。1.1.关键词一：回归权益视角对2020年的整体市场，我们认为销售会稳中略降。从开发商的市占率来看，Top30龙头公司的全口径市占率会仍然会持续上升。未来市场对公司和行业的审视应逐渐回到权益视角，因为权益下的销售和拿地才与业绩相关，操盘能力也越来越被龙头公司看重。很多分析中房地产的市占率都使用全口径的数据，但这里面有一个很大瑕疵就是由于合作和并购，导致会有大量的重复计算。展望2020，我们认为从开发商的拓展思路来看，提高权益比例，拓展品

7、牌和操盘能力将成为行业主流。所以我们认为2020年，行业对于销售、拿地和市占率的观察，应该重新回到权益视角。1.2.关键词二：分化从企业端看，过去三年，实际上所有的房企都在一条冲规模的赛道上狂奔。房企运用了各种方式做大规模，包括财务杠杆，经营杠杆和权益杠杆。这是因为在过去的几年里，做大规模的边际收益是非常大的，而冲规模的难度相对来说比较小。但是展望未来，行业的格局已经基本锁定，仅仅布局几个城市的区域性房企已经无法冲入行业TOP50。中小房企拼命加杠杆冲规模，未必能够带来股东权益的增长。规模冲刺的代价

8、在放大，我们认为未来房企态度会出现分化，可以大且快，亦可以小而美。市场的分化主要体现在不同能级的城市未来的走势分化会很大，即使是同一能级的城市，也无法像过去那样简单地概括它的一个发展路径。因城施策的调控、因地制宜的棚改、不同的人才政策和区域发展政策，都会导致城市的分化。4/28东吴证券研究所1.1.关键词三：赛道切换这里的赛道有两重含义，第一是指房企布局的城市，第二是指房企的经营思路。我们上文提出，过去的三年房企的核心目的是扩大规模，在这种情况下，扩张赛道是非常有效的