物管行业深度报告：万亿蓝海，穿越周期，“规模加品牌加业务加模式”吹响行业三重奏

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1、内容目录1.行业格局：万亿蓝海，高度分散，整合空间广大41.1.万亿蓝海，市场广阔41.2.行业高度分散，增长空间大41.3.进入门槛低，但做大壁垒高，马太效应更强52.行业优势：轻资产、永续现金流、穿越周期新领域72.1.轻资产行业，ROE水平可观72.2.现金流状况好，不依赖融资82.3.存量市场，穿越周期，不受政策周期扰动83.收入以量取胜，成本相对刚性103.1.收入端以量取胜113.2.成本端相对刚性，外包趋势明显124.行业发展三重奏：Scale+Brand+BusinessModel144

2、.1.短期看成长：面积端扩容144.2.中期看品牌力：渠道卡位，消费者粘性优势164.3.长期看商业模式：能否顺利嫁接业务增值服务，体现渠道价值。194.3.1.模式成功转化核心要素194.3.2.对住宅小区物理空间的控制力较强，成为面向C端的渠道195.投资建议216.风险提示212/22东吴证券研究所图表目录图1：物管行业市场格局6图2：物管公司业主增值服务主要服务内容：以绿城服务为例7图3：百强物管企业收缴率8图4：全国商品房销售面积及增速9图5：全国房屋竣工面积及增速9图6：物管公司净利润提升路

3、径10图7：物管行业百强企业营业成本均值（万元）13图8：物管行业百强企业各业务外包情况13图9：主流物管公司2019H1合约面积及在管面积情况（百万平米）15图10：2019H1物管公司管理面积中市场拓展及兄弟开发公司占比16图11：2019H1物管公司传统物管收入中市场拓展及兄弟开发公司占比16图12：部分品牌企业标准化建设情况18图13：物管质量评价主要因素19图14：业主增值服务业务种类众多：以绿城服务为例20表1：物管费行业空间测算（亿元）4表2：主流物管公司市值及营收、净利润情况（亿元）5表

4、3：主要物管公司流动资产占总资产比例7表4：绿城服务量、价对物管收入的贡献度分析10表5：2018物管行业TOP15企业兄弟开发公司情况11表6：2018年百强企业部分收并购案例12表7：主流物管公司合同管理面积（百万平米）14表8：主流物管公司在管面积（百万平米）14表9：中国指数研究院关于品牌强度指标的解释17表10：2019年物业服务平台优秀品牌17表11：2019中国物业服务市场化运营领先品牌企业183/22东吴证券研究所东吴证券研究所1.行业格局：万亿蓝海，高度分散，整合空间广大1.1.万亿蓝

5、海，市场广阔物管行业空间广大。2018年中国总人口达13.95亿人，城镇化率59.15%，城镇人均住房39.0平方米（建筑面积口径），由此测算出我国住宅存量市场达321.90亿平米。基于以下假设：1）根据中指院公布的《2019中国物业服务百强企业研究报告》，百强物管企业住宅物业、全类型平均物管费分别达到2.31元/平米/月、4.25元/平米/月，考虑到百强物管企业在管项目存在一定区域布局优势及品牌溢价，因此我们保守估计全国住宅物业、非住宅物业物管费分别为2元/平米/月、4元/平米/月；2）2000-20

6、18年商品房销售面积累计值中，住宅和非住宅占比分别为88%：12%，假定存量市场二者维持此比例；我们测算出住宅、非住宅领域物管费规模分别为7726亿元、2107亿元，合计物管费行业空间达9833亿元。同时，主流物管公司近年来增值服务收入占比均在逐步提升，截至2019年上半年，碧桂园服务（增值服务收入占比26%）、绿城服务（33%）、中海物业（19%）、永升生活服务（38%）、新城悦服务（55%）、蓝光嘉宝服务（41%）等公司增值服务发展速度均较快。我们预计行业基础物业费加上增值服务收入后，物管行业规模体

7、量将超万亿。表1：物管费行业空间测算（亿元）总人口（亿）:201813.95城市化率:201859.15%城市人均住宅建筑面积（平米/人）:201839.00住宅存量市场（亿平米）321.90物管费：住宅（元/平米/月）2物管费规模：住宅（亿元）7726住宅：非住宅88%：12%物管费：非住宅（元/平米/月）4物管费规模：住宅（亿元）2107物管费行业空间（亿元）9833数据来源：Wind资讯，东吴证券研究所1.2.行业高度分散，增长空间大4/22东吴证券研究所行业仍处于高度分散阶段。目前行业内，龙头公

8、司万科物业收入体量行业第一，2018年收入总规模达98亿元，若按行业规模10000亿元测算，万科物业收入占比约1%，行业收入体量前五的公司有万科物业（98亿元）、绿城服务（67亿元）、中航善达（64亿元）、碧桂园服务（47亿元）、保利物业（42亿元）,TOP5市场集中度仅为3%左右。同时我们认为尽管物管公司行业进入门槛低，但规模提升有一定壁垒，优质物管公司在资源、能力上更甚一筹，马太效应较为明显。表2：主流物管公司市值及营收、净利润情况（亿