探析物業管理公司黑社會化

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1、探析物業管理公司黑社會化摘要：“樓霸”事件引起瞭社會廣泛關註。從深層次來看,樓霸的橫行暴力，連同近幾年愈演愈烈的物業糾紛，已表明部分物業管理公司正在逐步黑社會化。物業管理公司采取多種形式強行亂收費，對經濟利潤的追逐、天然的組織條件和權力來源、法律和監督的缺位是其向黑社會發展的原因。建設有力有效的監督機制是解決問題的關鍵關鍵詞:樓霸；黑社會化；物業管理公司；業主委員會中圖分類號:F279.23文獻標志碼：A文章編號：1673-291X(2010)23-0291-02山西“樓霸”事件的曝光讓人們覺得在城市買套商品房已不是普通交易那麼簡

2、單，業主還沒拿到房屋鑰匙，就已經被房產商和物業公司捆住手腳任意宰割瞭。往深層次探尋,再結合最近幾年愈演愈烈的城市物業糾紛和業主維權運動,就會發現，關乎居民切身利益的物業管理公司在逐漸黑社會化！他們利用自身優勢侵犯業主權益，甚至通過暴力手段來攝取自身利益、黑社會及黑社會化組織我國刑法第294條對黑社會性質組織的定義為：“以暴力、威脅或者其他手段，有組織地進行犯罪活動，稱霸一方,為非作惡,欺壓、殘害群眾，嚴重破壞經濟社會生活秩序的組織。”黑社會組織具有以下共同特征：（1）組織特征：成員較多,至少三人;層次分明、等級森嚴、紀律嚴密；（2

3、）目標特征：具有強烈的經濟目的或政治目的或兩者兼有之；（3）手段特征:黑社會組織為瞭達到其目標，一方面采用非法的強制、勒索、暴力等行為來獲取所需利益，另一方面又通過賄賂、威脅等手段，引誘、逼迫國傢工作人員給予非法保護黑社會化意指組織向黑社會特征轉變的過程，是組織發展的一種傾向。包含兩層含義：一是該組織現階段還不具備法律意義上的黑社會組織的全部特征；二是該組織又不是気全合法的經濟組織，已顯示出黑社會的部分特征，且繼續朝這一趨勢發展。黑社會化處在合法和黑社會的中間地帶物業管理公司具有黑社會化的傾向，即解決與業主爭端時習慣使用暴力來解決

4、問題。有關物業公司動用保安毆打業主，損壞財產的現象屢見不鮮。其擁有準軍事化武裝一一保安，在與業主沖突過程中更容易走向暴力[1]二、當前物業管理公司黑社會化的表現形式以北京地區的調查為例，業主與物業公司發生過嚴重糾紛的小區占到瞭80%,其中，產生肢體沖突和暴力沖突的占37%O一個典型案例是，廣東省海珠區南森語星園的業主梁文祥因參與小區維權而多次“得罪”開發商及物業公司，某日晚在小區門口被一群不明身份的男子圍毆，造成其顱中窩積血，肋骨骨折並軟組織挫傷。後查明此次圍毆事件的幕後指使者是該小區所屬的廣州銀悅房地產公司的總經理、致誠物業管理

5、公司法人代表、經理石合立。石合立在事發前曾以3000元報酬，授意公司保安部經理等三人對梁文祥進行圍毆,致使其重傷如果用“物業公司+黑社會”作為關鍵詞在Google±搜索，將會得到5.2萬條信息。如此龐大的信息群所提及的物業公司暴力事件反映出一個重要特征：物業公司向業主強制索取不合理費用。主要表現在:（一）物業公司亂收費現象1・制定各種不合理收費項目。如入住後的裝修保證金、垃圾清運費、淤泥清運費、裝修服務費、裝修管理費等，名目繁多2•超出物價局核準價格收取管理費。對於物價局制定的合法收費項目，一些物業公司通過提高物價局所核準的價格來

6、獲利3•擅自提高代辦項目收費，從中賺取差價。如代收的電話報裝費、水電增容費、管道煤氣費等，一些物業公司進行二次加價提高收費單價或增加公共水電費的分攤，從中賺取差額4•“樓霸”應運而生。太原市高層住宅曝光的樓霸問題,反映出住房管理的巨大漏洞和利潤空間。“樓霸”是這樣一個團體：以不合理的高價強攬、壟斷居民區裝修材料的搬運工作，以及高層樓盤的吊裝業務，甚至以高價強賣水泥、沙子等裝修材料的社會閑散人員。他們少則幾人，多則數十人，有些和物業公司簽訂合同業務，有些則直接服務於物業公司,專門對裝修房子的業主進行強行收費和買賣，使得業主搬運和吊裝

7、的開銷遠大於材料本身價格、被逼所買的裝修材料錢遠髙於市場價格。被曝光的太原樓霸，每棟樓房獲利超過百萬。業主如不按其所願搬運、吊裝和購買，搬運工人和業主將受到威脅、恐嚇甚至毆打（二）物業公司黑社會化的表現形式1•對普通業主拖延瞭事。對合理要求但耗資大的問題,物業公司采用搪塞拖延的方式瞭事2•對不繳費業主的暗中威脅。收費是物業公司和業主的核心利益點，實踐中，大部分物業公司都存在收費難問題，某些便采用不給房門鑰匙、堵門眼、砸玻璃、在門窗上塗寫亂畫、打恐嚇電話、劃傷打砸業主私傢車等手段迫使其繳費3•對業主委員會重要人員的收買賄賂。小區業主

8、委員會成立之初，受到房地產公司、相關部門的牽制，物業公司收買賄賂業委會的重要人員，使業委會喪失其監督物業的職能4•對維權業主的恐嚇和暴力打擊。對於堅決維護業主利益、肯與物業“對著幹”的業主，某些物業公司輕則對其及其傢人發出恐嚇信號，重則雇傭保安或勾