基于中国国情的养老地产发展探究

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1、基于中国国情的养老地产发展探究根据第六次全国人口普查的数据，我国60岁及以上人口占13.26%,约为1.78亿，比2000年人口普查上升2.93个百分点。可以看出，我国人口老龄化进程逐渐加快。根据国家人口计生委的统计数据，2009年，全国60岁以上的老年人口已经达到1.67亿，占总人口的12.5%,到2015年•老年人口总量将突破两亿，养老地产作为养老产业的核心和载体之一,市场潜力巨大。一、我国养老地产发展现状在养老地产的发展上，我国的房地产企业做出了积极的探索，其中最早发展的也是最具有代表性的应属上海亲和源，其在2007年率先推出了会员制养老模式，老年人通过购买会员卡并缴纳一定年费，即可

2、享受亲和源提供的优质养老服务。由于养老地产属于长期投入,对于以持有为主的养老地产，业内普遍观点为10〜15年，每年8%-10%的回报率。故亲和源现在是否已经开始盈利仍是未解之谜。2010年12月25日，美国挚信资本宣布投资亲和源一亿元人民币，这是国内养老产业迄今为止获得的最大的•笔投资，也象征着亲和源的养老模式逐渐被外界所认可。3天后，亲和源乂与万科集团在北京钓鱼台国宾馆签约，万科正式宣布全面进军养老地产，其养老项目将委托亲和源管理。另外，首创、保利、华润等品牌地产大鳄先后专门成立养老产业研究团队;泰康人寿、中国人寿等保险公司纷纷启动养老产业项冃。与此同时，国家提出了“9073”的养老格局

3、，即90%通过家庭照顾实现养老，7%通过社区照顾养老3%入住养老机构集中养老。2013年国务院印发的《关于加快发展养老服务业的若干意见》明确提出“开展老年人住房反向抵押养老保险试点”，引发舆论广泛关注，按计划“以房养老”政策会于2014年上半年试行推广。以房养老，也被称“住房反向抵押贷款”或者“倒按揭”。是指老人将自己的产权房抵押出去，以定期取得一定数额养老金或者接受老年公寓服务的一种养老方式，在老人去世后，银行或保险公司收冋住房使用权，这种养老方式被视为完善养老保障机制的一项重耍补充。二、发展中存在的问题由于我国的养老产业发展仍处于早期阶段，尚不成熟，因此在发展中也岀现了一些问题。1、就

4、比较油代表性的上海亲和源项目来讲，其地产产权模糊，存在重重隐患。亲和源的运营模式可解释为“买卖不破租赁”，即使业主手持会员卡,并未获得房屋产权，但因签了长期的房屋租赁合同，即使房屋产权转让，也不能将租户赶走。投资人上对亲和源运营模式表示质疑。一位多年从事房地产纠纷案件的高级法官说，一般住房租赁合同最长不能超过20年，超过的部分可视为无效，租赁合同更不能继承，只能转租。作为买断50年的租赁合同，首先从期限上和土地出让期限一致，并一次性缴纳75万元，实际上是一种变相的房屋买卖行为。但这种房屋买卖行为又难以获得法律的保障。尽管亲和源承诺会员卡可以继承，实际上不具有相关的产权继承基础。不仅如此，由

5、于公寓没有产权，因而不能充当个人的资产证明，亦即不能享受产权升值带来的保障,或者不能用作抵押来获得其他资金。而亲和源最初也曾宣传可销售一部分产权房。2、我国国情决定的民众对于以房养老方式的抵制“以房养老”在我国提出已10年，曾在一些地方试点，效果并不理想。2003年，“以房养老”理念最早被中国房地产开发集团理事长孟晓苏引入国内。2007年11月，上海市公积金管理中心试点“以房自助养老”协议。2011年《北京市“十二五”时期老龄事业发展规划》提出，北京市鼓励商业保险企业、商业银行或住房公积金管理部门，建立公益性中介机构以开展“以房养老”试点业务。2012年4月，南京提出“以房养老”，但相关负

6、责人透露，该模式仍停留在政策研讨阶段。直至前不久《意见》对外发布。“以房养老”与中国传统观念直接冲突。社科院社会政策研究中心秘书长唐均指出，理论上要使“以房养老”成为可行的社会政策，基本条件是住房由老年人自由支配。而现在住房多为家庭主要财产，按传统观念，多数老年人选择把房产留给子女。三、对于我国养老地产发展的几点建议1、对养老地产慎重选址房地产产品的位置条件是打造核心产品的首耍条件，位置条件的优劣直接影响着房地产企业获得利润的多少，一般而言，应选择拆迁补偿费用低、交通方便、服务设施较为齐全的地段进行开发。在选址时，还需要紧贴城市规划设计，选择在社区医院的规划地点周边，与社区医院的建设同步进

7、行，以满足老人医疗的心理需求。2、对不同类型养老房产区别设计商业养老地产产品设计可分为四种形式。第一种开发类型就是大规模居住区中建设专门的养老社区，第二种是一般住宅区中配建养老公寓核设施，第三种是专项开发老年公寓和相应配套，第四种是度假旅游地产中开发养老产品。在大规模居住区中建设专门养老住区的产品形式，产品设计上可将养老住宅分成几个组团，化整为零，公共服务部分的内容应相对集中设置。在商业服务方面，尽量方便老人的使用，应该