养老地产发展和其金融服务需求探究

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1、养老地产发展和其金融服务需求探究　　【摘要】人口老龄化推动社会养老产业的发展，尤其是集社区养老与机构养老于一体的高端养老地产项目引人注目。由于当前政策环境影响，尤其是土地产权问题，养老地产存在银行信贷融资困难，制约了其发展。本文通过探讨养老地产发展问题，探讨了养老地产项目融资需求及其金融服务路径。【关键词】养老地产；金融服务1.养老地产内涵养老地产是指适宜老年人居住、符合老年人心理特点及生理特点并能够满足老年人社会活动需求，为老年人的健康提供良好基础设施保障的老年住宅产品。目前，养老地产发展更加注重于社区养老与机构养老一体化的综合服务社区建设。与普通房地产相比，养老地产通常在

2、生活配套设施、家政配套服务、医疗配套服务、康复配套服务等方面进行独特的功能设计，它融合了社区的普通居住功能、老年人适宜的活动空间、养老机构服务，以便于老年人生活与护理。2.养老地产发展环境2.1人口老龄化推动了我国养老产业的发展6据中国国家统计局统计数据，到2012年末中国大陆总人口为135404万人，60周岁及以上人口19390万人，占总人口的14.3%，比上年末提高0.59个百分点。65周岁及以上人口12714万人，占总人口的9.4%，比上年末提高0.27个百分点。按国际“老龄化”评判标准——60岁以上的人口比例超过了10%或65岁以上的人口比例超过了7%，自2004年起

3、，我国已成为人口老龄化国家。2.2养老产业政策环境得到优化自2010年国务院下发《关于鼓励和引导民间投资健康发展的若干意见》以来，民政部于2012年7月下发了《关于鼓励和引导民间资本进入养老服务领域的实施意见》，又于2013年3月发布了《关于香港、澳门服务提供者在内地举办营利性养老机构和残疾人机构服务有关事项的通知》，进一步明确了国家支持民间资本拓展养老服务市场，鼓励外资在境内发展养老产业。地方政府在养老服务市场化方面也出台了具体政策措施，例如，广东省开始针对香港服务机构在粤举办养老机构提供优先用地支持，外资养老机构入驻上海等。2.3养老地产项目投资热度逐渐开启6目前，我国涌

4、现了许多成功的养老地产项目，例如，北京太阳城探索出从物业管理、购物、餐饮到医疗的产业链服务，提供包括养老、家政、餐饮、医疗、保健、康复、护理、旅游、购物、文化、娱乐等全面服务，通过收取会员费以及年服务费，产生持续现金流收益。北京太申祥和国际敬老院历经10多年的发展，这一最初定位为养老院的项目，已经发展为集养老、养生、会议、餐饮、酒店等众多业态为一体的综合性度假村，它是全国首家推行会员制（会员级别包括太申祥和会籍、太申尊老会籍、太申至尊尊老会籍、祥和会籍）养老模式的国际敬老院。在会员制下，其提供的服务给那些见过太多养老院却没有勇气去住的老人带来了新的生活选择。金融机构支持养老地

5、产投资。例如，2012年9月，国家开发银行与民政部签署了《支持社会养老服务体系建设规划合作协议》。目前，国家开发银行已通过北京康联医药有限责任公司在云南大理海东地区投资30亿元建设老龄产业项目，未来5年，还将在社会养老服务产业建设方面每年提供大约150亿元的信贷支持。大型品牌房企和保险公司也开始加大对大型养老地产项目的开发力度，例如，保利地产成立了专业的养老地产公司，泰康人寿、中国人寿、合众人寿、新华保险、中国平安也都开始开发大型的养老地产项目。3.制约养老地产发展的主要问题3.1养老地产项目建设周期长、资金需求大6养老地产项目，需要整合老年人生活、休闲娱乐、医疗、护理保健、

6、家政服务等多种资源，形成完善的产业链。除了普通的住宅项目运营外，开发商还需要专业资源整合能力和持续运营能力。其建设周期、运营周期都比普通住宅项目长、资金需求大。养老地产投入大、产出慢、周期长的问题制约了其快速发展。3.2用地产权造成的融资困境由于城市土地规划中，通常没有养老产业用地，在申报养老地产项目时，只能申请做养老福利事业项目、医疗健康和养老项目，以便于获得政府支持和划拨土地。在获得土地之初，较一般商品房用地价格便宜，但是由于其公益性质，土地产权较为模糊，通常定为公共建筑，不能作为抵押进行融资。例如，北京太阳城、上海亲和源等，在申请银行贷款时，银行认为“它是公益的、福利的

7、、挣不着钱”，所以屡遭银行贷款“瓶颈”。例如，上海亲和源因土地性质无法办理产权证明，不能像普通商品房通过在建工程销售来回笼资金。这导致养老地产项目在传统银行信贷融资上困境突出。3.3消费倾向于高收入群体由于养老地产选址倾向于生态环境好、交通便利、配套设施健全、配套服务周全的特征，养老地产项目消费群体通常需要支付高于普通商品房的购买成本，从而获得优质的居住环境和养老服务。其消费群体也自然倾向于家庭收入较高的老年人群体，使得养老地产项目的推广受到一定程度的影响。3.4会员制存在的法律问题6以上海亲和源为例，