地产商如何面对宏观调控

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1、一次与某著名地产企业家交流,他抱怨做房地产很痛苦,总是碰到政府的调控,根本无法做什么战略,因为无法预测这个产业明年会如何。听完,我问了他一个问题,家电行业是没有政府干预的,如果你喜欢完全竞争的话,你大可以与TCL的李东生换,你愿意吗?他不说话了。我想,这就是很多房地产企业领导最缺乏的一个基木常识,那就是你首先要问口C,你所从事的这个行业的属性是什么?中国经济改革发展到今天,凡是没有政府干预的行业,都已经竞争得白热化了,利润率大多在社会平均回报率之下。高利润的行业,都是由于历史原因开放得较晚的行业,这些行业开

2、放晚,是凶其特殊,政府必然要时不时干预,而房地产恰恰就屈于这类产业。懂得这种道理Z后,身处这些行业的企业真止要做的,可能就不是“得了便宜”Z后的抱怨或谩骂,而是问自从长期看这个产业的发展目标与趋势是什么?这个产业的根本属性乂是什么?一旦懂得了产业的目标、趋势与行业属性,那么,企业也许就会懂得如何适应这样的生态,更懂得什么叫“吋势造英雄”。我曾经问王石,在房地产行业尚处于启蒙期的时候,你选择不行贿,选择公开透明的管理方式,选择职业经理人团队,就没有想过可能未來不是按你选择的方式发展?土石冋答,我对未來作了一个

3、判断,那就是中国经济一定会朝着市场化、法制化的方向发展,当然还可能有一个方向,就是拉美岀现过的官商经济,但在当时的环境下,最值得选择的就是选择相信什么。某种程度上讲,当吋的万科是为未来而不是“当下”而存在。现在有很多房地产公司都在声称“超越万科”,但从发展丿力程看,很明显这些公司大多是从“活在当下”走过来的。有句话说得好,要想知道一家公司未来要到哪儿去,最重要的是去研究它从哪儿来,在屮国这样一个缺乏宗教传统的环境屮,我不太相信“原罪”会轻易地在一家公司的发展历程中消失。我觉得,在销售规模上超越万科容易,但如

4、果你要用“活在当下”的金业追求来超越“活在未来”的万科,除非中国的房地产行业发展“开倒车”,我像王右一样打赌中国房地产行业是朝着市场化法制化方向发展的,尽管这个过程有曲折与反复。当然,凡事都是有代价的,真理再往前一步就成了谬误。万科这种独处的性格也造就了一种“清高文化”,力科与政府一直存在着若即若离的关系,唯恐被政府“潜规则”。如果说这种性格在万科规模不大的时候,还不是多大问题,但当万科成为中国房地产第一品牌,政府对房地产的愈加关注吋,万科就需耍从战略的高度看待与政府的关系了。正是在这种背景下,我们与万科-

5、•起研究了美国房地产行业的产业目标与行业属性,我们希望从美国这样充分竞争的市场中,寻求企业与政府之间的良性循坏关系。在研究屮我们发现,即使是像美国这样充分竞争的国家,房地产也时常会面临着政府的干预。比如在1929-1933美国经济人萧条期间,都市中房屋建筑的建设数量减少了约90%,近200万户居民因无力偿述贷款而丧失住房产权,约1600家银行因无法回收贷款而破产。面对这样的情况,1932年,罗斯福政府批准《住宅抵押贷款法》(HO3)由联邦政府负责担保,形成提供长久性、分期还款方式运作的抵押市场,随后,国会正

6、式通过《国家住房法》(NHA)设立联邦平民房屋建设总处(USHA),以建立永久性的中央补助。从那时起,美国历届政府都很重视住房问题,尤其是小低收入家庭的住房问题。1965年,约翰逊政府提出“租金增补”计划,将低收入家庭用于住房支出的比例限定在其收入的20%,其余租金部分的差额则由政府提供补助。1995年克林顿总统宣布公民住宅拥有率在2000年达到67.5%的战略FI标,刺激了住宅持续十多年的兴盛。美国政府对住宅产业的这种政策,是与住宅这一行业的内在属性分不开的,通过对美国房地产百年以来变迁研究,我们发现住宅

7、产业存在着四个行业屈性:第一,经济支柱。房地产是美国国民经济的重要支柱。半个世纪以來,房地产及其相关消费一直高居GDP的五分之一左右。在2000年,在住房建设、改造的投资占GDP的4%。家庭消费和户主的同等支出大概贡献了其中的10%。花费在家用设备、家具和用品和土地管理等贡献了人概GDP的7%o在2001年,房地产为美国提供了三百五I•万就业岗位。除此Z外,住宅修建好后述会继续为当地政府提供财政和税收的支持,这些税收大约每年每100个家庭住宅就可以达到50力•美元。第二,关乎政治稳定,无家可归的人员成为社会

8、稳定的不确定因索;1996年全国范围的调查显示,2/3的无家可归者都不同程度的存在酗酒、吸毒和不同程度的精神疾病。第三,关乎社会公平。2003年的全国范围的调查显示,那些低收入家庭(居无定所)的小孩面临没有接受正常教育的机会,不能与其他的小孩正常交往,其至存在食物短缺的危险。63%的无家可归的妇女和58%的低收入家庭的妇女都受到来自家庭的暴力事件的困扰。第四,资源占用。房地产是一个整合资源的行业,住宅建造过程屮使

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