地产商如何面对宏观调控

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1、一次与某著名地产企业家交流，他抱怨做房地产很痛苦，总是碰到政府的调控，根本无法做什么战略，因为无法预测这个产业明年会如何。听完，我问了他一个问题，家电行业是没有政府干预的，如果你喜欢完全竞争的话，你大可以与TCL的李东生换，你愿意吗？他不说话了。我想，这就是很多房地产企业领导最缺乏的一个基木常识，那就是你首先要问口C,你所从事的这个行业的属性是什么？中国经济改革发展到今天，凡是没有政府干预的行业，都已经竞争得白热化了，利润率大多在社会平均回报率之下。高利润的行业，都是由于历史原因开放得较晚的行业，这些行业开

2、放晚，是凶其特殊，政府必然要时不时干预，而房地产恰恰就屈于这类产业。懂得这种道理Z后，身处这些行业的企业真止要做的，可能就不是“得了便宜”Z后的抱怨或谩骂，而是问自从长期看这个产业的发展目标与趋势是什么？这个产业的根本属性乂是什么？一旦懂得了产业的目标、趋势与行业属性，那么，企业也许就会懂得如何适应这样的生态，更懂得什么叫“吋势造英雄”。我曾经问王石，在房地产行业尚处于启蒙期的时候，你选择不行贿，选择公开透明的管理方式，选择职业经理人团队，就没有想过可能未來不是按你选择的方式发展？土石冋答，我对未來作了一个

3、判断，那就是中国经济一定会朝着市场化、法制化的方向发展，当然还可能有一个方向，就是拉美岀现过的官商经济，但在当时的环境下，最值得选择的就是选择相信什么。某种程度上讲，当吋的万科是为未来而不是“当下”而存在。现在有很多房地产公司都在声称“超越万科”，但从发展丿力程看，很明显这些公司大多是从“活在当下”走过来的。有句话说得好，要想知道一家公司未来要到哪儿去，最重要的是去研究它从哪儿来，在屮国这样一个缺乏宗教传统的环境屮，我不太相信“原罪”会轻易地在一家公司的发展历程中消失。我觉得，在销售规模上超越万科容易，但如

4、果你要用“活在当下”的金业追求来超越“活在未来”的万科，除非中国的房地产行业发展“开倒车”，我像王右一样打赌中国房地产行业是朝着市场化法制化方向发展的，尽管这个过程有曲折与反复。当然，凡事都是有代价的，真理再往前一步就成了谬误。万科这种独处的性格也造就了一种“清高文化”，力科与政府一直存在着若即若离的关系，唯恐被政府“潜规则”。如果说这种性格在万科规模不大的时候，还不是多大问题，但当万科成为中国房地产第一品牌，政府对房地产的愈加关注吋，万科就需耍从战略的高度看待与政府的关系了。正是在这种背景下，我们与万科-

5、•起研究了美国房地产行业的产业目标与行业属性，我们希望从美国这样充分竞争的市场中，寻求企业与政府之间的良性循坏关系。在研究屮我们发现，即使是像美国这样充分竞争的国家，房地产也时常会面临着政府的干预。比如在1929-1933美国经济人萧条期间，都市中房屋建筑的建设数量减少了约90%,近200万户居民因无力偿述贷款而丧失住房产权，约1600家银行因无法回收贷款而破产。面对这样的情况，1932年，罗斯福政府批准《住宅抵押贷款法》(HO3)由联邦政府负责担保，形成提供长久性、分期还款方式运作的抵押市场，随后，国会正

6、式通过《国家住房法》(NHA)设立联邦平民房屋建设总处(USHA),以建立永久性的中央补助。从那时起，美国历届政府都很重视住房问题，尤其是小低收入家庭的住房问题。1965年，约翰逊政府提出“租金增补”计划，将低收入家庭用于住房支出的比例限定在其收入的20%,其余租金部分的差额则由政府提供补助。1995年克林顿总统宣布公民住宅拥有率在2000年达到67.5%的战略FI标，刺激了住宅持续十多年的兴盛。美国政府对住宅产业的这种政策，是与住宅这一行业的内在属性分不开的，通过对美国房地产百年以来变迁研究，我们发现住宅

7、产业存在着四个行业屈性：第一，经济支柱。房地产是美国国民经济的重要支柱。半个世纪以來，房地产及其相关消费一直高居GDP的五分之一左右。在2000年，在住房建设、改造的投资占GDP的4%。家庭消费和户主的同等支出大概贡献了其中的10%。花费在家用设备、家具和用品和土地管理等贡献了人概GDP的7%o在2001年，房地产为美国提供了三百五I•万就业岗位。除此Z外，住宅修建好后述会继续为当地政府提供财政和税收的支持，这些税收大约每年每100个家庭住宅就可以达到50力•美元。第二，关乎政治稳定，无家可归的人员成为社会

8、稳定的不确定因索；1996年全国范围的调查显示，2/3的无家可归者都不同程度的存在酗酒、吸毒和不同程度的精神疾病。第三，关乎社会公平。2003年的全国范围的调查显示，那些低收入家庭（居无定所）的小孩面临没有接受正常教育的机会，不能与其他的小孩正常交往，其至存在食物短缺的危险。63%的无家可归的妇女和58%的低收入家庭的妇女都受到来自家庭的暴力事件的困扰。第四，资源占用。房地产是一个整合资源的行业，住宅建造过程屮使