地产商如何应对宏观调控费下载

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1、地产商如何面对宏观调控?•—•次与某著名地产企业家交流的时候，他抱怨到，做房地产很痛苦，总是碰到政府的调控，你根木无法做什么战略，因为无法预测这个产业明年会如何，没有预测，那有什么战略？听完他的话，我问了他一个问题，你的利润率是多少？他回答，大概有20%左右吧。问他，你知道TCL一年的销伟额是多少？2010年度，TCI.集团莒业收入518亿元，其中归属于上市公司股东的净利润只有4.33亿。我接着逼他回答一个问题：你觉得李东生做企业的水平比你髙还是低？当然，大家不在同一个行业不好比，但常识总是有的吧。接卜-來我问，家电行业是没有政府干预的，如果你喜欢完

2、全竞争的话，你大可以与李东生换，比如李东生來做你的房地产公司，你來做他的家电，你愿童吗？他不说话了，我和信他懂得家电这样一个没有政府干预的产业更难做。普遍缺乏的地产常识我想，这就是很多房地产金业总裁最缺乏的一个基木常识，那就是你从爭一个行业的时候，首先要问自己,这个行业的屈性是什么？中国经济改革发展到今天，凡是没有政府干预的行业，都已经竞争得白热化了，利润率大多在社会平均回报率之下。高利润的行业，都是山于历史原因开放得较晚的行业，这些行业的利润率通常都较髙，但这些行业开放晚，一定是这些产业特殊，既然特殊，政府就会时不时的干预市场，这似乎是很合逻辑的呀

3、，而房地产恰恰就属于这类产业。懂得这种道理之后，身处这些行业的金业真正要做的，可能就不是“得了便宜”之后的抱怨或漫骂，而是问自己一个问题，从长期看这个产业的发展目标与趋势是什么？这个产业的根本屈性乂是什么？一旦懂得了产业的目标、趋势与行业加性,那么，企业也许就懂如何适应这样的生态坏境,更懂得什么叫“时势造英雄”。万科“活在未来”的时期我曾经与王石交流过,我问他，在房地产行业尚处于启蒙期的时候,你选择绝不行贿,选择公开透明的管理方式，选择职业经理人团队，就没有想过可能未來不是按你选择的方式发展？王石回答，在当时寻租盛行，灰色交易流行的环境屮，我就对未來

4、作了一个判断，我赌中国经济一定会朝着市场化法制化的方向发展，当然中国经济还有一个方向,就是拉美出现过的官商经济，但在当时的环境F,授值得选择的就是选择相信什么，王石觉得力科的上市与发展木身就是时代的产物，力科选择相信中国的未來，某种程序上讲,当时的万科是为未來而不是“当下”而存在。许多年过去了，现在有很多房地产公可都在声称“超越力科”，但对比这些公司的发展历程，很明显这些公司大多是从“活在当下”走过來的。有句话说得好，要想知道一家公司未來要到哪儿去，最重要的是去研究它从哪儿來，在中国这样一个缺乏宗教传统的环境中,我不太札I信“原罪”会轻易地在一家公司

5、的发展历程中消失，从这个意义上讲，在房地产这个行业，真正能够超越丿j科的公司还真不多。我觉得，在销伟规模上超越万科容易，但如果你耍用“活在当下”的企业追求來超越“活在未來”的万科，除非中国的房地产行业发展“开倒车”，我像王石一样打赌中国房地产行业是朝着市场化法制化方向发展的，尽管这个过程有曲折与反复。找到独特竞争力在与万科合作的几年间，我时常感到万科的管理团队就是这样把自己的存在与发展，置于行业发展趋势Z中，去思考与讨论“产业目标”与“行业属性”，从而公开把“不行贿”当成公司行为的基本底线，把公开透明当成组织管理的基本瓯则。在这样一种追求之下，或者•

6、说在恶劣的竞争环境中，力科逐渐形成了独特的竞争力，那就是把力气花在“力科周刊”对白领层的文化传播上，在城郊结合部“造城”，在“城中”糟心设计与建造时代的人文耕神与邻里关系，幸运的是，中国口领层的壮大印证了万科的判断，“力科”成为中国中产阶层最喜欢的住宅品牌。开始良性循环当然，凡事都是有代价的，真理再往前一步就成了谬误。力科这种独处的性格也造就了一种“清高文化”，力科与政府的关系•直存在着若即若离的关系，唯恐被政府“潜规则”。如果说这种性格在力科规模不大的时候，还不是多大问题，但当万科成为屮国房地产第一品牌，政府对房地产的愈加关注时，力科就需要从战略的

7、高度看待与政府的关系了。正是在这种背景下，我们与力科一起研究了美国房地产行业的产业目标与行业属性，我们希望从美国这样充分竞争的市场中，寻求金业与政府之间的良性循环关系。在研究中我们发现，即使是像美国这样充分竞争的国家，房地产也时常会面临着政府的干预。比如在1929-1933美国经济人萧条期间，都市中房屋建筑的建设数量减少了约90%,近200万户屈民因无力偿还贷款而丧失住房产权，约1600家银行因无法回收贷款而破产。面对这样的情况，1932年，罗斯福政府批准《住宅抵押贷款法》(HOM)由联邦政府负责担保，形成提供长久性、分期还款方式运作的抵押市场，随后

8、，国会正式通过《国家住房法》(NI1A)设立联邦平民房屋建设总处(US1IA),以建立永久性的中央补助。从那