宏观调控下房地产商的融资渠道

《宏观调控下房地产商的融资渠道》由会员上传分享，免费在线阅读，更多相关内容在工程资料-天天文库。

1、宏观调控下房地产商的融资渠道　　一、我国房地产商融资方式现状　　房地产是资本密集型行业，对资金需求极大，房地产融资尤其重要。目前，我国房地产行业过于依赖银行信贷，其资金体系存在着融资渠道单一的缺陷，这使得房地产风险过于集中于银行，导致金融体系的不稳定和整体金融风险的扩张。作为国民经济支柱产业的房地产业，不能将银行信贷资金作为主要甚至唯一的。现实情况是：一面是大量富余的民间资本，一面是存在资金渴求的房地产行业。上市融资，投资基金，房地产信托，发行债券是中国房地产融资市场上新出现的一些名词，而他们都有各自的优

2、缺点，在实行的过程中也都会出现不同的难度。　　二、常见的多样化房地产融资方式及其各自的特点　　（一）银行贷款　　现阶段，我国房地产开发企业自有资金中30%--40%为来自银行的流动资金贷款，销售回款中主要是购房者的个人住房抵押贷款。中国人民银行研究课题组的调查研究显示，我国80%左右的土地购置和房地产开发资金直接或者间接地来自银行。　　但是商业银行所提供的贷款主要是短期贷款，这对需要长期资本的房地产企业来说还是不能满足需要。而且房地产开发周期长，风险高，占用资金量大，开发的各环节过分的依赖银行贷款，增大了

3、银行的系统风险，而银行获得的收益只是利息，从银行事后的角度看，国内的银行实际上承担着风险投资的风险，拿到的是债券的收益。在新的融资限制条件下，实际上可以说当前的多数房地产企业是难以继续依赖贷款融资的。2005年3月17日，央行调整商业银行自营性个人住房贷款政策，贷款定价差异化成为必然，不同的房地产商，不同的开发项目，利率都会有比较大的差异，随着金融机构辨识风险和定价能力的提高，利率差异化趋势将更加显著。因此资质较差的房地产企业将面临着更高的融资成本，加之对自有资金比例的约束，广大的中小房地产公司更难以取得

4、贷款。　　（二）上市融资　　虽然股市在国内发展已有很长时间，但由于房地产业本身的特殊性，加之中国股市存在种种顽疾，地产企业上市融资非常有限。至2004年，国内A股市场房地产上市公司只有40多家，占整个房地产企业不足1%。这些上市公司融资金额3亿多元，占全部房地产企业资金不到0。5%。但是，我们必须认识到上市公司是有很多优点的。发行股票所融入的资金属于所有者权益，股东一旦投入资金就不能收回，只能转让其拥有的股份，并相应地享有分享剩余收益、重大决策以及选择管理者的权利。因此与其它融资方式特别是债务融资相比，进

5、行股权融资最大的好处就是企业没有定期还本付息的压力，可以很好地规避企业在经营状况出现起伏时伴随的财务风险。　　就企业的后续融资而言，企业发行股票成功意味着可以降低其资产负债率，这对于企业在发展过程中进行债务融资等奠定了良好的基础。事实上，目前我国的各大商业银行在总体惜贷的情况下对发放贷款给上市公司还是比较积极的。已经上市的公司还可以根据实际情况进行配股、增发、或者发行企业债券（在国家从严控制企业债券发行后，我国能发行债券的企业主要是上市公司和一些中央级垄断企业），这为其可持续发展提供了融资渠道方面的保证。

6、上市融资虽然门槛高，而且上市后要接受较严格的监管，但是从规范经营管理实现企业长远发展战略规划的角度看，走上市的道路是一个必然的选择。　　（三）发行公司债券　　目前，我国的二级市场还未真正形成，上市对于大多数房地产企业而言是可望而不可及的事。那么，发行融资期限较长、利率比银行贷款低的公司债券，将成为企业融资的更好途径。这种债券可以由企业发行，在资本市场上直接融资，也可以由房地产投资信托机构在资本市场上发行，将分散的资金集中到房地产建设中来。　　由于地产项目具有的资金量大、风险高以及流动性差等特点，再加上我国

7、的企业债券市场运作机制不是十分完善，屡屡出现企业债券无法按期偿还的案例，因此国家对房地产债券的发行始终控制得比较严格。监管部门为规范债券市场，采取了严格债券审批程序、尤其是严控房地产项目债券审批的措施。诸如此类的约束这些使得我国房地产发债融资的门槛较高不易进入，且发行成本较高，对于一些民营企业来说是可望而不可及的融资方式。　　三、可以借鉴的新的房地产融资方式　　（一）民间融资　　在中国的融资不够健全的情况下，简单的围堵并不能彻底解决问题。由于国有商业银行基于风险的考虑，中小企业特别是乡镇企业很难得到国有商

8、业银行的支持，因此民间融资成为他们唯一的选择。与此同时，在银行利率普偏偏低的情况下，大量的剩余资本也需要投资出路。事实上，随着民间融资自律行业的形成，及其在中小企业融资中地位的增强，越来越多的人士已经认识到民间融资的正面意义，并试图将其归位。“禁止民间借贷只不过增加了金融交易的风险和成本，减少了资金供给，使高利贷利率变得更高。”　　2005年中国人民银行发布《2004年中国区域金融运行报告》，明确指出，“要正确认识民间融资的补