县域房地产市场发展现状探究

《县域房地产市场发展现状探究》由会员上传分享，免费在线阅读，更多相关内容在工程资料-天天文库。

1、县域房地产市场发展现状探究【摘要】为密切关注县房地产市场发展现状，找出存在的问题，作者对湖北省谷城县房地产发展情况进行了实地调查。共发出调查问卷200份，收回有效问卷195份。综合县域房地产供需关系、价格变化信息、宏观调控政策的效果等因素考虑，发现县域房地产市场存在开发结构失衡、投机资本涌入、房企资质不高、城镇规划不合理等问题。建议相关政府应改善住房供给结构，加大宏观调控力度，科学规划城镇建设，促使县域房地产市场健康发展。【关键词】县域经济；房地产市场；投机需求近年来，县域房地产市场不断发展和完善，刚性需求旺盛，但同时房价出现了过快上涨、投

2、机资本涌入等现象，房地产市场发展面临着诸多机遇和挑战。本文结合湖北省谷城县房地产市场现状及存在问题，探讨县域房地产的发展对策。2010年湖北省谷城县总人口57.83万人，地区生产总值107.9亿元，全社会固定资产投资36.99亿元，城镇居民人均可支配收入9578元，县域经济发展势头强劲，县域房地产市场有较好的代表性。一、谷城县房地产市场发展现状（-）房地产起步晚，发展快谷城县大规模的房地产开发浪潮始于2005年前后，起步较晩。经过5年的迅速发展已经形成一定规模，但市场还不成熟。2010年完成房地产开发投资3.02亿元，施工面积28万平方米，

3、挂牌成交土地14块。从2009年起房地产市场进入快车道，土地成交价格不断攀升。在经济危机背景下，房地产行业持续火热，新推房源在短短几个月内便一售而空，其中投机需求占到30%左右。二手房市场持续升温，成交量迅速上升。2009年二手房成交601套，成交面积94729.66❷,2010年成交865套,面积为134450❷,同比分别上涨43.9%和41.9%。［1］（二）需求旺盛，以改善性购房为主受访群体中年龄在25-35岁的人数占44%,家庭月收入在2000元以上的人数占65%,有36%的人计划在1-5年内购房。在计划购房群体中，返乡农民工和乡镇

4、企业个体经营者占了57%,其次为外地投资者。在购房因素调查中，占最大比例的是改善居住条件和为子女购房，分别占37%和33%O城镇化和居民收入水平的提高使得县域住房的需求逐渐加大。现在部分城镇居民购房观念逐渐从'‘居住型”向“改善型”转变，已不满足仅仅解决居住问题，尤其是中高收入者以旧换新、以小换大的现象普遍存在。［2］县域新开发住宅类房地产项目出现开发户型面积越来越大的趋势。在走访的在售楼盘中，120-140❷户型最受购房者青睐。（三）房价总体不高，但持续上涨2008年谷城县商品房均价为1300元/❷,2010年为2300元/❷，涨幅达77

5、%,像盛世中华城等个别楼盘均价已达到2800元/❷。据房产局介绍，预计在3年内谷城县房价将达到4500元/❷。虽然总体房价相对于大中城市不高，但房价上涨迅猛，自2009年以来平均每月上涨30-100元/❷不等。房价推高有土地成本上涨的原因也有建筑材料、劳务工资等要素价格上涨的原因。就土地成本来说，2009年商业和居住用地均价为500元/❷，2010年为619元/❷。根据实际施工地点有关负责人介绍，劳工费诸如瓦工的实际平均工资在120元/天左右，且持续上涨。这与当前专业技工的市场短缺有着直接联系。（四）廉租房和保障房建设力度不断加大2010年

6、廉租房和保障房建设施工面积占总施工面积的10%-15%,同比增长18%。其中廉租房新建房源140套，保障房为200套。廉租房租金为0.7元/❷,廉租房补助资金为每15❷每人补助4元。所供廉租保障房采取摇号制度，由社区和政府监督。谷城县通过土地划拨，减免行政事业性收费,政府承担小区外基础设施建设，控制开发贷款利率，落实稅收优惠政策等措施，切实降低经济适用房建设成本。同时加大廉租房建设资金投入力度，采取政府新建、收购、改建以及鼓励社会捐赠等方式，增加廉租房供应，力争3-5年内解决最低收入家庭中的无房户住房困难，改善破产改制国有企业职工和棚户区居

7、民住房条件，妥善安置拆迁户。（五）公平竞争的良好氛围正在形成2009年以来谷城县房管局根据上级有关政策，结合谷城县实际，进一步加强商品房预售管理，对商品房预售实行合同备案管理。在此基础上，制订了谷城县预售款监管制度和预售款监管文本。同时，重点对有无开发资质，是否按规定预售，售楼部是否"五证”上墙等经常性进行检查，进一步规范了开发企业的经营行为。二、谷城县房地产市场存在的问题（一）户型和住房开发结构不合理开发商为了提高土地利用率和降低建设成本，盲目追求利润，商品房的开发档次越来越高，在建房源中，100❷以上的户型占到70%,小户型商品房供应不

8、足。不少居民的购房能力相对于较高的商品房价格存在一定的差距，导致商品住宅的结构性供求失衡。少数规划的商品住房优质地块土地出让存在着地价非理性上涨的可能。由于经济适用房、廉租住房等