县域房地产市场发展驱动力分析

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1、县域房地产市场发展驱动力分析作者：张金萍陈龙乾田红保王雯雯摘要：进入本世纪，房地产业发展迅速，大城飑市房地产市场发展日趋成熟颐完善的同时，出现了价格过快上涨、市场过热的现象，绑县域房地产市场的发展面临博着诸多机遇。从市场需求、供给以及整体因素三方面分析了县域房地产市场发展的躬驱动因素，并提出了促进县笈域房地产市场健康发展的政＊策建议。关键词：房地＾产市场；驱动力；县域近年来，房地产市场形势耒严峻，大的开发企业无论在癌品牌、信誉，还是资金实力等方面都可以承受市场变化带来的影响，但中小企业则…难以承受市场波动带来的损失，这就迫使他们从大城市癣撤资，转向中小城市以及县倨

2、域的房地产市场。同时，城翼镇化进程加快，住房需求压り力骤然增大，而县城是农村问和城市的最佳结合地，这也エ给县域和城镇的房地产市场发展带来了机遇。11/11枞一、县域房地产市场发展特沪点县城房地产业虽然起步比较晚，但是发展迅速，尤其是近几年，随着国阈民经济快速发展、人民生活鞒水平不断提高和城市环境不蝙断改善，房地产业快速发展殆。从供给来看，主要有彭以下特点：外地房地产开发企业成为投资主体；开发量刺逐年上升，商业用房面积比兑例逐渐增多；小区规划设计逐步规范；建筑形式以多层褚为主，向小高层和高层过渡趁；供应户型以中等户型和大ゼ户型为主。从需求来看瞳，主要特点如下：总需求中

3、疲，低收入家庭所占比例大，甘但由于县域住房商业贷款审铉查严格，“门槛”较高，有皑效需求相对较少；县域房地僦产起步较晚，对外不具备辐瓢射力，以本地需求为主；乡ш镇企事业单位职工和出外打验工回城者购房比例大；消费伐者市场信息不对称，消费心可11/11理受全国大环境影响较小；熊付款方式多样，贷款购房比厂例逐渐增加；住房价格稳中齑有升，涨幅不大，暂不具备投资和投机的潜力，绝大部珐分为自用性需求。loCA罐LHosT二、县招域房地产市场发展驱动力分倥析需求驱动1.城市化进程加快城市骷化进程的加快，为大量进城鞑的农民提供了工作机会，同蝼时拥入城市的大量人口也给枥城市的运营带来了巨大的

4、压力，首先表现在刺激房地产接需求的增长方面。根据建设桉部政策研究中心的数据，2017年中国城镇人口为亿昱，城市化水平为%，预计到铌2020年，中国城镇人口漏将达到亿，城市化水平达到%。城市化水平短期内的迅挈速提高，城市的数量和人口胰11/11急剧增加，大城市骤然膨胀戟，对于突如其来的人口浪潮苎，城市的建房速度将远远落濮后于城市人口的增长速度，罢从而出现住房紧缺的状况。颜据统计，2017年，中国荛城镇人均住房面积为26平ど方米，以世界发达国家20追世纪90年代人均建筑面积皓的下限，作为中国2020郏年城镇住宅发展目标的参考依据。那么2017—20樘20年的15年间，中国

5、因悚城镇人口增多，而需新增住歙宅建筑面积127亿平方米，平均每年亿平方米，而根缭据国家发改委的统计数据，炽中国每年商品房竣工面积只焙有5亿多平方米，且自20悒17年起，商品房销售面积褰都高于竣工面积，巨大的需捭求使得市场开始用存量房来鳓满足日益增长的需求。通过氵扩张现有大城市来转移农业诽人口固然是一条出路，但这怅仅仅是出路的一个方面，并榀且不是主要方面。转移农业篁剩余劳动力一条新的思路就是发展壮大县域经济，扩大й县城规模，大力发展以县城枨为主体的广大中小城市，吸纳农村剩余劳动力。2节.消费群体转移拉动住房需求自1998年实行住右房制度改革以来，中国居民弓逐渐接受了个人

6、贷款买房的д事实。城市居民购买商品房欧已然市场化非常明显，同时缚，县城的城市化建设步伐加杜快，县域房地产市场除满足本地区居民住房需求外，一旯方面，外出打工人员在大城11/11粘市暂时买不起房，而县城又褪具有相对舒适的居住条件，帱因而回城购房；另一方面，罾越来越多的富裕农民、乡镇坞的行政事业人员也更愿意到忸县城购房安家。在住房消费笱群体构成方面，政府机关及挟部分事业单位人员、公务员罹，外地做生意回城及县城个迤体商业人员买房，乡镇从业人员及乡镇教师，三个群体僵各占三分之一。部分富裕的荧农民，为了小孩就学而在县最城买房的也不在少数，这些因素构成县域房地产市场的巨大需求。3.

7、大城市郊区化近年来，随着城市的快速扩张，大城市的郊渤区化现象越来越受到关注，中国的大城市多是典型的单茜中心组团式城市结构，中心淬市区的发展受到地理空间和资源条件的制约，需要通过平城市化进程，实施市区产业戤、人口和城市建设向郊区转Ο移，因而大城市周边的城乡夫结合部和县城，承担了分担城市的产业和人口压力的角メ色。在郊区或者县城买房的吩人群，他们一部分是看中了碟郊区的优美环境和舒适生活嗪，这属于城市居民的主动郊ê区化；另一部分人由于经济殂承受能力的限制，受郊区低苘廉住宅价格吸引而形成被动豆郊区化。无