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1、1.上海市房地产市场发展现状1.1上海市房地产市场的发展现状1.1.1房地产开发投资从2007年至2012年上海市房地产开发投资的数据来看,近六年上海市房地产投资额出现了连年上涨的局面,2012年全市房地产开发投资额2381亿元相对2007年1308亿元几近实现翻倍。其中2007年、2008年上海市房地产开发尚处于平稳发展阶段,但自从2008年爆发全球金融危机乃至经济危机后,我国政府启动了4万亿的经济刺激计划,国内各大城市开始掀起了地方政府的投资狂潮,2009年上海房地产开发投资相对2008增长近
2、10%,2010年则相对2009年增长了逾35%,全年投资近2000亿元,除当年的世博会投资拉动效应外,更重要的因素在于地方政府对房地产开发投资的大力支持。2010年后,上海市房地产投资的发展速度相对平稳,保持在年均9.5%左右的增速,自2011年起近两年一直保持在2000亿元以上的投资规模。由此可见,金融危机前,上海市房地产市场一直保持着稳健的发展规模与速度,金融危机下政府刺激经济的政策重点在于发展房地产市场,通过固定资产投资作为拉动经济增长的主要手段,故而近几年上海市房地产投资一直维持在较高的
3、发展水平。1.1.2商品房供求及均价5.1-9,,services,andmakethecitymoreattractive,strengtheningpublictransportinvestment,establishedasthebackboneoftheurbanrailtransitmulti-level,multi-functionalpublictransportsystem,thusprotectingtheregionalpositionandachieve从2007年至2012
4、年近六年上海市商品房的供求比及成交均价来看,商品房市场的供求比基本相对持平,其中2007年、2009年与2010年商品房销售面积要高于当年竣工面积,其中2009年出现较为明显的供不应求的局面,原因在于2008年金融危机后,上海市房地产价格出现了一定幅度的下滑,地方政府对房地产市场的刺激政策催生了2009年房地产市场的量价齐升的火爆行情,故而2009年与2010年连续两年商品房市场出现供不应求。由于2011年1月上海市政府出台了住宅类商品房的限购令,因而2011年与2012年上海市商品房市场出现了供
5、大于求的局面,但商品房的成交价格也出现了小幅的下滑,但均保持在14000元/平方米左右。1.1.3住宅商品房供求比及均价5.1-9,,services,andmakethecitymoreattractive,strengtheningpublictransportinvestment,establishedasthebackboneoftheurbanrailtransitmulti-level,multi-functionalpublictransportsystem,thusprotecti
6、ngtheregionalpositionandachieve从2007年至2012年近六年上海市住宅商品房的供求比及成交均价来看,住宅商品房市场出现了成交均价连年上涨的局面,虽然其成交量出现了相对下滑,但亦保持了较高且平稳的成交水平。住宅作为商品房的主要房产品种,其发展趋势几乎影响着全市的商品房市场的发展趋向,其量价走势几乎与商品房市场相同,并且刚需的存在在一定程度上使得住宅要强于其他类商品房。其中2008年商品房供给是大于需求的,而住宅市场住宅的销售量要大于当年市场供应量,因而体现出住宅类商品
7、房即使是在金融危机下仍能体现出其较为明显的投资价值。故而产生了2007-2010四年内住宅市场供不应求的局面,其成交价亦是节节攀升,从2007年8000元/平方米上涨到2010年的逾14000元/平方米,几近成翻倍上涨。2011年上海市政府出台了针对住宅市场的限购令,虽然上海市住宅类商品房成交均价略有下滑,但住宅市场成交量依然居高不下,保持在1500平米左右的年均成交水平,市场供求比亦未呈现供给明显大于需求的现象,相比2011年住宅供求比的1.05,2012年的供求比则为1.01。因而,从对近几年
8、上海市住宅市场的发展情况来看,住宅相对其他商品房更有较为明显的需求支撑,即使在限购令下,市场需求对供给的消化能力依然较强,说明上海住宅市场价格仍将有一定的上涨空间。6.1上海市商铺市场发展分析6.1.12005-2012年上海商铺成交数据从2005年至2012年上海商铺成交走势可以看出,从2005年起,随着上海住宅房地产行业的快速发展,商业地产的成交量及成交均价也呈现出逐年攀升的行情,2007年上海商铺市场成交量逾230万平方,创出了历史成交新高。进入08年后,随着全球性金融危机的
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