浅析上海房地产市场现状[参考]

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1、浅析上海房地产市场现状摘要：文章描述了上海近年楼市状况，通过科学的统计和分析，寻找上海房地产价格居高不下的根本原因。为保证房产市场的健康、持续、稳定的发展，文章建议采取多种措施进行宏观调控，抑制投机活动，最终目的是使上海楼市走上可持续发展道路。关键词：房地产；泡沫经济；宏观调控上海房地产市场从1999—2003年回暖，到2003—2005年初房价的“疯涨”，2005年6月—2007年4月其间出现短暂“停滞”，2007年5月以来，房价又开始缓步上扬，虽然期间政府陆续出台了限制房价过快上涨的信贷、土地

2、和税收政策，但效果都不明显。上海房产市场存在两个现状：涨得快、涨幅高。上海房地产价格居高不下的根本原因是什么？房地产的未来是否能走上可持续发展道路？防范房地产泡沫有何良策？本文对此进行探讨。一、房地产的特征所谓房地产，即房产与地产的合称。房地产同其他商品一样，既有商品的一般属性，又有其特殊属性。具体可从物理、经济和社会三个角度来分析房地产所具有的特征。（一）房地产的物理特征1、固定性。房地产从其建造的那一天起，都固定在一定的地方，房地产的固定性是不变的。2、单件性。由于每幢房屋的用途不同，所处的地

3、理位置不同，通常不能像其他普通商品那样按照同一套图纸大量复制。3、耐久性。房屋的寿命一般在50年左右，甚至更长。（二）房屋的经济特征房屋的经济特征为：房产价值和地产价值具有结合性，包括建造房屋的人工、材料及土地的使用代价等；房地产开发周期长，投资大，房地产投资的流动性较差；随着社会的发展，人口的增加和经济的繁荣，对房地产的需求日益增长，房地产的长期供不应求导致房地产价格总的趋势呈不断上涨。（三）房地产的社会特征房地产的社会特征是指房地产在法律，制度等方面表现出来的特征。房地产的社会特征为：房地产在

4、开发过程中涉及到复杂的法律关系；房产往往受到福利制度和社会保障制度的影响。二、上海房地产市场的现状（一）房屋建造市场持续发展据国家统计局网站近日发布的数据显示，一季度，上海市建筑业生产保持较平稳增长。本年完成建筑业总产值373.06亿元，增长10.4%；房屋建筑竣工面积636.07万平方米，增长8.6%。总体上反映出房屋供应量在增长。（二）2007年上半年住宅价格及成交量均缓步上扬上海2007年上半年的房价呈缓步上升的趋势，据上海易局研究院提供的研究报告显示，4月上海楼市的成交量245万平方米，其

5、中商品住宅成交面积170万平方米，明显呈上升态势。根据焦点网的统计资料，4月全市至少有20多个楼盘出现不同幅度的上涨，其中部分楼盘涨幅如表1所示：（三）预计2007年下半年房地产走势总体上房价仍将持续上扬首先，土地供应越来越紧张，土地成本费用在成倍增加，国家税收的增加等；其次，房屋建设周期长，供求格局短期内不会改变；第三，保障性住房供给不足；第四，从需求角度看，经济的发展和城市化进程加快，将产生大量房屋需求。（四）上海房地产存在一定的泡沫现象上海房产市场将稳步发展，房价将持续上涨，但也反映出上海房

6、地产存在一定的泡沫，表现在商品楼盘内的空房率相当的高，入住率很低，据香梅花园的物业部统计数据显示，香梅花园2007年的入住率只有50%，而盛世年华的入住率更低，仅40%左右。三、上海房产居高不下的原因上海是一个国际性大都市，也是中国的经济中心之一，随着许多有实力的大型房地产公司进入上海房产市场，国际资本继续看好上海，投资上海，加快上海经济的发展，加上各方市场参与者的心理预期，最终导致上海房产价格居高不下的现状。（一）大与小：行业调整，垄断性增强2005年以来，调控政策通过提高土地出让金、开发企业自

7、有资本金等门槛，尤其是2006年以来土地、资金开始向资信较好的大型房企集中，房产行业越来越呈现规模性、垄断性和资本加速聚集的特性。（二）堵与疏：一手硬，一手软导致房价居高不下的第二个原因是楼市调控政策在落地执行中出现的“重堵轻疏”现象。在2006年出台的政策中，“90/70”政策以及鼓励建设经济适用房、廉租房的相关措施重在“疏解”自住、改善型需求，而其余税收、房贷、外资购房设限政策则重在“堵截”投资型需求。总体上“堵截”型政策执行得还算到位，“疏解”型政策的执行则喜忧参半。一方面，经济适用房投资持

8、续下降的趋势开始得到扭转。今年第一季度全国住宅投资同比增长30.4%，其中经济适用房投资同比增长41.6%。另一方面，开发结构仍不合理。在房地产开发投资明显反弹的情况下，本应朝小户型占比70%方向发展的“90/70”政策远未完全落实。而城镇居民对住房的增量需求和改善需求趋于双旺。一季度，全国新建商品住宅销售面积是竣工面积的1.9倍。同时，商品住宅空置面积同比下降1.2%。发展改革委固定资产投资司指出：“这表明市场需求依然比较旺盛。特别是一些中心城市，供需矛盾更加突出。”（三）内与外