长期投资房地产评估

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1、第六章长期投资评估一、长期投资评估特点二、股票价值评估三、债券价值评估四、递延资产评估一、长期投资概念、特点及分类1、概念：长期投资是指不准备在一年内变现的投资。人们通常把长期投资分为广义的长期投资和狭义的长期投资两种。广义的长期投资是指企业投入财力（包括本企业和企业以外的投资活动），以期获得投资报酬的活动和行为。狭义的长期投资是指企业向那些并非直接为本企业使用的项目投入资产，并以利息、使用费、分红、股息或租金收入等形式获得收益的行为。从资产评估的角度来看，长期投资是指企业持有的时间超过一年，以获得投资权益和收入为

2、目的，向那些并非直接为本企业使用的项目投入资产的行为。2、长期资产的分类实物资产的长期投资。　　无形资产的长期投资。　　证券资产的长期投资。3、长期投资的特点作为投资者，从总的方面来看，长期投资的根本目的是为了获取投资收益及资本增值。但是，在不同的条件下，长期投资的目的会以不同的表现形式或以阶段性的目的表现出来。3、长期投资评估的特点长期投资评估的特点取决于长期投资的特点。　　（1）长期投资评估是对资本的评估。不论出资的形式如何，投资者都是把资产作为资本投入到另一个企业或特殊项目上。　　（2）长期投资评估是

3、对被投资企业的偿债能力和获利能力的评估。三、长期投资评估程序（一）明确长期投资项目的有关详细内容。　　（二）判断长期投资投出和收回金额计算的正确性和合理性，判断被投资企业资产负债表的准确性。　　（三）根据长期投资的特点选择合适的评估方法。　　（四）评定测算长期投资，得出评估结论。第二节　有价证券投资的评估一般估价模型：式中，PV----现在价值CF----现金流量K------贴现率t-------时间，1----n年一、债券投资的评估（一）债券及其特点债券是政府、企业和银行等债务人为了筹集资金，按照法定程序

4、发行并向债权人承诺于指定日期还本付息的有价证券。　　按债券发行主体来划分，可以归纳为以下三种：1．政府债券。是政府为筹集资金向出资者出据并承诺在一定时期支付利息和偿还本金的债务凭证。2．公司债券。是企业所发行的，在一定时期支付利息和偿还本金的债务凭证。由于公司债券的风险较高，为了保证投资者的资金安全，很多国家的法律都对公司债券的发行进行一定的限制，一般体现在：(1)对拟发行债券的公司进行信用评级。(2)要求发行公司提供抵押担保。(3)对公司债券发行额进行限制。3．金融债券。是指银行及其他金融机构所发行的债券。债券

5、的特点如下：(1)收益稳定性。(2)投资风险小。其他分类按有无担保分：抵押债券和无抵押债券按是否记名分：记名债券和无记名债券按能否转为普通股分：可转换债券与不可转换债券按付息方式分：分期付息和一次付息债券按时间长短分：短期、中期、长期债券按能否赎回分：可赎回债券和不可赎回债券资格：《公司法》规定：股份有限公司、国有独资公司和两个以上的国有企业或者两个以上的国有投资主体投资设立的有限责任公司可以发行公司债券。条件：（1）股份有限公司的净资产额不低于RMB3000万元，有限责任公司的净资产额不低于RMB6000万元；（

6、2）累计债券总额不超过公司净资产额的40%；（3）最近三年平均可分配利润足以支付公司债券一年的利息；（4）筹集资金投向符合国家产业政策；（5）债券利率不得超过国家规定的利率水平；即，不得高于银行同期居民储蓄定期存款利率的40%。（6）国务院规定的其他条件。（二）上市债券评估在正常情况下，上市债券的现行市场价格可以作为它的评估值。　　可上市交易的债券的现行价格，一般是以评估基准日的收盘价确定评估值。　　不论评估方法如何，已上市债券的评估值一般不应高于证券交易所公布的同种债券的买出价。当证券市场投机严重、债券价格严

7、重扭曲时，应参照非上市债券的评估方法对之进行评估。（三）非上市债券评估不能进入市场自由买卖的债券，无法通过市场取得现行市价，主要采用收益法进行评估。1．每年（期）支付利息、到期还本的债券评估。式中：P----债券的评估值；P0---债券的现值；Ei---债券在第I年的预期收益（利息）；r----适用的折现率。〖注1参见辅助阅读〗〖注1〗ABC公司持有CDE公司发行的债券，面值总额为5万元，CDE公司每年按12%支付一次利息，债券期为5年；若银行存款利息率为10%，预期5年内物价上涨率保持在5%的水平。试求该债券的评

8、估价值。答案：P0=P0（P/F×15%×5）+P0×r（P/A×15%×5）=50000×0.4972+50000×12%×3.3522=44973(元)2．到期后一次性还本付息的债券评估。评估时应将债券到期时一次性支付的本利和折现求得评估值。其计算公式为：式中：P--债券的评估值；F--到期时本金和利息之和；n--评估基准日到债券还本付息的期限；r--折