车位权属的相关问题

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1、车位、车库的权属问题谭剑文律师2010年08月壹本文中车位、车库的定义第壹部分一、本文中的车位，专指作为配套设施的地上车位；车库专指作为配套设施的地下车库。二、地上车位又分地面露天停车位和首层架空停车位三、地下车位又分通过规划、缴纳了土地出让金的地下车库和通过规划、但按当地政策不用缴纳土地出让金的车库四、结建人防工程改成的车库。第壹部分贰关于车位、车库权属的几种观点第贰部分小区停车位、车库的所有权应当归属于业主共有，即属于建筑物区分所有权人的共有财产，又分为三种理由：一、业主共有第贰部分赞成小区停车位、车库的所有权应当

2、属于业主共有的学者认为小区停车位、车库从法律性质上来说是相对于房屋建筑物（主物）的从物（也有称之为配套设施、附属设施）。主要依据有二：一是从功能上看，车位、车库是为了辅助业主实现生活居住的功能；二是从行政法来看，我国从国务院到各地政府都规定了居民小区停车位、车库的配建标准，说明我国法律已承认停车场、车库作为小区主建筑的配套设施（从物）。既然是从物，那么按照从物随主物一并转移的法则，小区停车位、车库应当随着整栋建筑物一并移转给业主共有。1、从物（附属设施、配套设施）第贰部分有学者认为停车位、车库属于建筑物的一种。按照“房

3、随地，地随房”原则，业主在购买房屋的同时，亦同时购买了房屋及整个小区所占用的土地使用权，无论停车场还是车库，都依附于土地之上，也应当随着土地使用权的转移而一并移转给业主。2、“房随地走，地随房走”原则第贰部分有学者认为小区停车场、车库属于必需且稀缺的资源，一方面业主必须使用停车场或车库，另一方面这些资源又极其有限。假如将其所有权归属开发商所有，业主势必会受到后者的盘剥。假如法律规定由当事人自己约定归属，业主明显处于劣势，最后仍然难逃高昂代价的命运，而生活现实也似乎印证了这一点。3、向弱者倾斜原则第贰部分赞成小区停车位、

4、车库的所有权应当属于开发商的主要理由有二：二、开发商所有第贰部分有学者认为“小区停车位、车库是可以与其上面楼层分开而成为单独所有权的客体,也可以作为独立的财产并成为单独的交易客体。”因为“就车库来说,其在建筑物内形成了一定空间,但车库四周的范围是明确的,且具有独立的出入口,所以已经成为与住房相区别的、独立的特定物,因而可以作为独立的财产”。那么小区车库就不必遵循从物的一并转移法则。1、独立客体说第贰部分停车场、车库和房屋一样都是由开发商投资建造而成的，按照“谁投资，谁受益”原则，开发商应当享有最初的所有权。而且依照民法

5、原理，建造建筑物是属于原始取得所有权的一种情形。2、“谁投资，谁受益”原则第贰部分三、依开发商与业主之间的约定来确定车位、车库的权利归属。第贰部分只有当事人才是自身利益的最佳判断者，法律不能越俎代庖地替当事人进行选择。《物权法》作为财产归属与利用的基本法，应遵循自治的私法原理。对车位、车库的归属应当根据约定确定，正是体现了私法自治的要求，有利于业主和开发商通过平等协商来充分体现自身的意志和利益，同时也最有利于争议的解决。1、遵循私法自治原则的体现。第贰部分通过约定解决归属，实质上是通过市场机制解决纠纷。在市场经济条

6、件下，将此问题交给市场来解决，通过交易，在车位、车库的归属上实现各方利益的最大化。当然其中也存在一定的风险，例如，在卖方房屋市场的情况下，开发商有可能通过格式条款保留车位、车库的所有权。这类问题在很大程度上由房屋买卖市场决定，其解决有待于市场经济进一步发展和完善。2、符合市场经济的内在要求。第贰部分业主之间情况各异，有人有车，有人无车，还有潜在的购车者，有车者有的愿买有的想租，众口难调。建筑物区分所有权具有复杂的法律构造，是由专有权、共有权和成员权组成的三位一体的权利体系。其中的共有关系性质是按份共有、共同共有还是互有

7、，学者观点不一。相对而言，上不上、下不下的区分所有，在共有关系中是最不易提高效率的。如果车位、车库由业主共有，须借助于分管契约来解决车位、车库具体分配、使用问题。而分管契约的成立与效力问题素有争议，难以操作，协商不成容易造成业主之间关系紧张3、有利于对车库有效利用和管理。第贰部分多年来,我国城市建设忽略了车位、车库的建设,造成了目前城市车位、车库紧张的状况,停车难的问题非常突出。这就有必要刺激投资,使开发商从利益驱动考虑为小区业主提供必要的、合理的车位、车库。但如果将车位、车库规定为业主的共有财产,那么,开发商就没有足

8、够的动力来解决建筑车位、车库。最后,因为车位、车库非常紧张,停车越来越难,受损害最大的还是业主。4、有利于鼓励开发商修建车位、车库。第贰部分有观点认为，判断车位、车库的权利归属的主要依据是车位、车库的建筑面积是否作为小区商品房的公摊面积。如果车位、车库的建筑面积已作为公摊面积予以分摊，则在业主购买商品房时，其购买的商品房的建筑面