基于法律体制下论小区车位车库权属和相关问题

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1、基于法律体制下论小区车位车库权属和相关问题摘要伴随着我国经济的快步增长，汽车代步已经成为社会主流趋势，在科技进步生活质量提高的时代背景下，同时加剧了我国土地资源的压力，这一特点在城市表现尤为突出。住宅小区车位、车库资源稀缺寸土为金，其增长量远远落后于居民车辆持有量,车位、车库供不应求，针对小区车位归属权的法律纠纷也层出不穷。本文根据近年来发生频繁的车位归属权的法律纠纷进行深入研究，结合对《物权法》等相关法律的深入分析，针对小区车位、车库的合理划分提出了几点建议。关键词法律体制小区车位车库权作者简介：甘建明，厦门大学法学院民商法硕士研究生，研究方向：民商法。中图分类号：D923文献

2、标识码：A文章编号：1009-0592(2014)11-237-02随着近年来汽车行业的蓬勃发展，人们对汽车的依赖越来越深，以汽车作为代步工具已经成为了单位、企业以及家庭的首选之举，这直接造成了城市用地面积的紧张，对于居住小区居民来说，停车位与车库的用地面积捉襟见肘，在这个趋势之下，小区的车位车库归属权成为了小区居民、开发商、政府之间最大的矛盾，国家也相应出台了一系列法律法规解决此类法律纠纷，但由于规定过于原则且划分比较模糊，与实践存在很大差距，因此还需要根据当下实际情况进行完善和革新。一、小区车库、车位的法律界定（一）小区车位车库的规划分布根据对部分小区的实地考察与研究总结，我

3、国小区车库车位的规划与分布普遍分为独立车库、地下车库、架空层车库、地面车位四种，其中作为常见的就是地面车库。独立车库一般出现在高档小区，小区容积率较低用地面积较为宽裕，可以为修建车库提供条件，独立车库主要设置在别墅内部，或者单独建造的围合空间，属于专用型停车位。地下车库在小区的应用中比较广泛，其原因在于，地下车库一般设置于小区地下空间，充分利用了闲置空间，且遮风避雨功能较为合理。架空层停车位，一般设置与楼房首层，利用墙柱等支撑作用架空出的空间面积，在内部划分并标示出停车位。地面停车位主要是占用小区公共面积而设置的，在开放式场地或者小区道路两侧划分并标明。（二）住宅停车场的法律性质

4、对于小区停车位和车库的归属权，一直众说纷纭各持己见。小区业主代表了用户的利益，开发商代表了制造销售单位的利益，政府代表了国家土地持有方的利益。对于归属权的划分，最常见的几种观点是：停车位属于小区建筑物的配套设施；车位、车库属于与地面建筑物共同构筑成一个建筑物的整体，它是整体建筑物的一个组成部分，或者虽未与主建筑物相连,但其为对主建筑物具有辅助效用的房屋之从物；小区的车位、车库属于建设用地或建筑物使用权的添附物。针对以上几种观点，笔者更偏向与停车位、车库属于小区配套设施一说。随着家用汽车的普及化，小区在建设之初，对于小区停车位、车库的规划与设计在整个小区规划之中，占用了相当大的比例

5、。对于小区的建设，根据不同车型设计停车位，并设置相当数量的停车位，为小区居民的生活带了便捷，满足居民的各方面需求，有效的提升了居民生活环境。因此车库在建筑体系里，服务于建筑的所有者，是建筑环境中的重要设施。在整个小区的建筑体系里，车位和车库已经成为了使用频率与功能仅次于居住面积的重要组成部分，是小区建筑物所有权中的重要财产。故而，国家应该为小区的车位车库划分为公共配套设施提供法律上的支持，法律应该运用其强有力的监管以及制裁职能，强制要求开发商承担在小区开发时为业主建设相当数量的小区停车位与停车库。虽然小区停车位车库属于小区建筑的配套设施，但是并不归所有业主所属，其理由根据实际情况

6、要归结为两个方面：一方面小区配套设施为小区全体居民所用；一方面小区配套设施为个别居民私人定制。根据停车位车库的使用方不同而划分其性质，归属权也会发生不同的改变，这种复杂多变的情况，要根据实际情况从不同角度出发去分析，不能统一而论。（三）建筑物区分所有权根据我国现行针对小区停车位车库所属权划分的法律法规，有明文规定，整个小区建筑区分所有权由三个部分组成，成员全、共有部分的共有权、专有部分的专有权，特别要引起重视的是关于对专有部分的专有权的划分，其主要是指小区业主对与小区的建筑物区分所有权中的专有权，也就是说所属者对于其专有部分财产享有所有权。此法律规定个人权利是针对其个人财产下的建

7、筑空间，享有其特定空间的使用权力。根据我国《物权法》其中第70条规定“业主对建筑物内的专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。”换个角度讲，就是指区分所有人既可以对专有部分直接使用、占有，也可以将其专有面积部分进行出租以收取租金，或者在专有部分上设立抵押权，还可将专有部分让与他人等。但业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。二、小区车位车库的权利归属和相关问题（一）根据住房的公摊面积来判断车位车库的归属权有观点认为，小区的车位车库归属权划分应该根据建筑的公