关于小区车位车库的权属及相关法律问题调研报告1.doc

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1、法学院毕业生社会实践报告专　业：　法律事务　　班　级：　三班　姓　名：　宋彦儒　学　号：　200802620339　关于小区车位车库的权属问题调研报告随着社会生活水平的不断提高，人们对私人住宅区的档次要求也越来越高，所以住宅小区设车库、车位已经成为新建小区的必备设施。小区车位车库按照其不同的形态，或者是专有部分，或者是共有部分。所谓小区车位车库的约定归属，隐含的前提是：在开发商售出房屋单元之前，小区车位车库归开发商所有。作为专有部分的车位车库才能够通过约定来确定归属，作为共有部分的车位车库则是随着小区房屋单元的售出而归全体业主所共有。业主可以通过设立专有使

2、用权，也可以通过共同使用权的方式来使用小区车位车库。目前，我国小区车位车库从物理形态来看，主要有以下几种：一是地面车位，即占用小区共有道路或其他场地用于停放汽车的车位，一般是直接设置于地面、以划线分割方式标明的停车设施。二是地下车库，即利用小区地下空间建造的停车位，内部设有若干划线编号且没有墙壁隔离的停车位。此种车位车库有的是利用人防工程改造而成的。三是架空层停车位，即将楼房的首层以墙、柱等架空，依附于楼房形成的停车位。四是独立车库，即在小区内独立建造的四周以墙壁和库门与外界空间隔离的具有专用性的停车位，一般设于房屋室内，多见于高档住宅小区。但是，我国城市

3、居民收入的增长与城市疆域的扩展，居民拥有私家车的数量急剧增加，但是居民小区停车位的增加却相对缓慢。住宅小区车库的产权归属问题，历来都是业主与开发商之间的一大矛盾焦点。因此，关于住宅小区车位的产权归属势必成了社会关注的问题。对此，我在这次实习期间对小区车位车库的权属及相关法律问题进行了一次深入的调研，具体情况如下：一、调研的时间地点时间：2010年3月17日-----2010年5月20日地点：潍坊市各居民小区二、调研目的从2007年颁布实施的《中华人民共和国物权法》（以下简称《物权法》）第74条规定了住宅小区车位车库的归属及利用规则。但是，《物权法》的实施，

4、没有起到定纷止争的效果，社会上有关小区车位车库的归属争议一直存在，理论学说上也尚无定论。本文试对此问题进行探讨，以期对《物权法》第74条的正确适用有所裨益。三、调研方法本次调查采取的是街访、入户调查、问卷调查、统计相结合的的方式。四、调研的内容主要调研了潍坊市城区个居民小区小区车位的权属问题五、调研结果（一）取得的成就通过两个多月的调研我发现关于小区车位车库的法律性质争议较大，有人认为其是小区的配套设施；有人认为其是建筑物或建设用地使用权的添附物；有人认为其是建筑物的从物。我比较赞同的是小区车位车库的法律性质应该是配套设施的看法。随着时代的发展，汽车日益走

5、进寻常百姓家，车位车库对于业主的生活有重要的作用，车位车库成为业主生活必不可少的组成部分。在小区的建设中，设置相当数量、类型的车位车库，进一步提升了小区的居住环境，满足业主的出行需要。可见，建筑物区分所有制度中的车库，是服务于全体业主的建筑物区分所有权的重要设施。车库已经成为整个小区的有机组成部分，是建筑物区分所有制度中的重要财产。将车位车库作为小区的配套设施的法律意义在于，法律应当规定，开发商在开发小区的同时负有建设一定数量车位的法定义务。但作为公共基础配套设施的一部分，目前大多数开发商在计算商品房销售价格时已经将小区车位、车库的建设成本纳入其中，并计算

6、入公摊面积，而后却又再次向业主出售，进一步牟利，严重侵害了业主作为所有权人的利益。而我国关于车位、车库的确定一般是依照发商与业主之间的约定来确定的。主要是：第一，遵循私法自治原则的体现。只有当事人才是自身利益的最佳判断者，法律不能越俎代庖地替当事人进行选择。《物权法》作为财产归属与利用的基本法，应遵循自治的私法原理。对车位、车库的归属应当根据约定确定，正是体现了私法自治的要求，有利于业主和开发商通过平等协商来充分体现自身的意志和利益，同时也最有利于争议的解决。第二，符合市场经济的内在要求。通过约定解决归属，实质上是通过市场机制解决纠纷。在市场经济条件下，

7、将此问题交给市场来解决，通过交易，在车位、车库的归属上实现各方利益的最大化。当然其中也存在一定的风险，例如，在卖方房屋市场的情况下，开发商有可能通过格式条款保留车位、车库的所有权。这类问题在很大程度上由房屋买卖市场决定，其解决有待于市场经济进一步发展和完善。第三，有利于对车库有效利用和管理。业主之间情况各异，有人有车，有人无车，还有潜在的购车者，有车者有的愿买有的想租，众口难调。建筑物区分所有权具有复杂的法律构造，是由专有权、共有权和成员权组成的三位一体的权利体系。其中的共有关系性质是按份共有、共同共有还是互有，学者观点不一。相对而言，上不上、下不下的区分

8、所有，在共有关系中是最不易提高效率的。如果车位、车库由业主共有，须