浅析小区停车位的权属问题

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1、浅析小区停车位的权属问题　　论文摘要随着我国经济的不断发展，城乡居民的私家车保有量的持续增加，随之而来也出现了“停车难”的问题，小区内停车位的权属纠纷日益增多，虽然《物权法》及最高人民法院关于建筑物区分所有权司法解释对此作出了专门规定，但仍带来不少的争议。本文对我国现有的关于停车位权属的法律进行分析，结合实际情况与国外处理该问题的先进经验，提出相关建议，以期达到各方相关主体更好的维护自身合法权益的目的。　　论文关键词小区停车位物权法权属　　一、引言　　小区停车位的权属纠纷历来是业主与开发商的争议焦点之一。双方往往各执一词，争执不下，导致双方的矛盾愈演愈烈。近年来更

2、是案件频发，被称为“上海物权法第一案”的就是某小区业主与其开发商就双方关于停车位权属的纠纷。因此，本文将就该问题结合我国当前立法以及外国先进经验进行分析，提出相关建议。　　二、小区停车位权属问题概述　　（一）小区停车位概念　　所谓停车位是指各种停车场所中仅供且可供一辆汽车停放的单元。本文主要讨论的是在业主居住的小区内，开发商为小区业主提供的建筑区划内的小区停车位，而非《物权法》第七十四条第三款提及的占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，因为该类停车位的权属毫无争议，其属于业主共有。　　（二）相关权属问题　　小区停车位权属，顾名思义，就是小区停车位的所有

3、权归属，随着人们生活水平的提高，私家车越来越多，小区内的停车位也越来越紧俏，价格居高不下。但我国的《物权法》又没有对小区停车位的权属作出一个明确的规定，而学理界对该问题也是众说纷纭，业主所有说、开发商所有说不一而足。目前司法实践中就小区停车位的权属没有一个明确的操作方法，而停车位是整个小区的有机组成部分，是建筑物区分所有制度中的重要财产，因此小区停车位的权属就显得尤为重要，其与房地产开发商和业主的利益息息相关。　　三、对权属问题主流观点的评析　　（一）业主所有说　　这种观点认为小区的停车位应当属于小区的全体业主共有，因为建筑物区分所有权是专有部分和共有部分分权持有

4、的权利构成，那么在业主购买获得专有部分的同时，自然而然地就获得了共有部分的共有权，因此在业主取得房屋专有权利的同时就获得了小区停车位的共有权。　　这种观点将小区停车位的权属归为业主所有，势必会打击到开发商建造停车位的积极性，将导致的一个结果是开发商为了节省成本而仅仅按照国家规定要求的最低小区停车位配比率来建造停车位，停车位的减少对小区居民的日常生活更加不利。　　（二）开发商所有说　　这种观点认为，开发商依其土地使用权在规划内建造停车位，且根据“谁投资，谁受益”的原则，开发商为建造小区停车位进行了投资，那么理应得到停车位带来的收益。那么小区停车位的权属就应当属于开发

5、商。　　该种观点虽然在一定程度上刺激了开发商建造停车位的积极性，提高了小区停车位的保有量，但开发商很有可能在卖房时已将建造停车位的成本计入房价之中，而进行二次出售。如果将小区停车位的权属归为开发商，那么对保护业主的合法权益将十分不利。　　（三）国家所有说　　这种观点认为目前有许多小区地下车库是由人防工程直接改造而成，属于人防国有资产。根据《物权法》规定：国防资产属于国家所有。因此，人防车位作为人防资产组成部分，产权应当归国家所有。　　笔者认为，在各个小区地下停车库是否由人防工程改造而成还得两说，这种一刀切的说法明显的不合理的。即使地下停车位真由人防工程改造而成，那

6、你是否应该归属国家呢，笔者认为该类“人防工程”的投资和建造大量是由开发商或者业主完成，由其投资建造却得不到所有权这是不合理的，所以应该将该类停车位的权属归为开发商或者业主，如国家出于国家公共安全的需要，可以对该类“人防工事”进行征收征用。　　（四）公摊面积决定说　　这种观点认为小区停车位的权属应当由其是否计入业主的公摊面积决定，如果停车位已计入公摊面积那么其权属应归为小区业主；如果没有，应该归为小区开发商所有。　　笔者认为，这种单纯的将停车位归为业主或者开发商的说法会产生2.1与2.2中出现的一系列问题。例如，没有私家车的家庭也“被迫”分摊公用面积。还有公摊面积的

7、计算涉及到一系列建筑方面的专业知识，一般业主很难对公摊面积的计算有一个清晰的认识，在这种信息不对等的情况下，业主很难受到公平的对待。　　（五）合同约定说　　这种观点认为通过业主与开发商的约定来决定停车位的权属问题，这样充分体现了私法意思自治原则，且通过签署平等合同的手段也符合市场运作的规律。我国《物权法》就采纳了这种观点，《物权法》第七十四条第二款规定，建筑区划内，规定用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。　　这一观点看似公平合理，双方意思自治，但我们可以从《物权法》第七十四条第二款规定中推断出，我国的《物权法》实际还是将停车位

8、的权属归为