丽江名阁整合营销推广策略报告

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1、丽江名阁整合营销推广策略报告丽江名阁整合营销推广策略报告长沙市晨曦房地产经纪有限公司2011年5月8日一、大势把握一一市场形势分析二、知己知彼——自身分析三、攻心为上一一目标人群研究与定位肆、木项目推广方向一伍、本项目推广方向二六、木项目商业部分的专题思路一、大势把握——邵东房地产市场发展趋势格巴黎春夭与本项目前小区整体规划较好，一房基本销售完毕目前邵东规模最大的项冃目最接近的大盘一二期均价2800元/平米均价3028（折后）三期价格未出，预计在3000—3200元左右期160平米以上户型主推户型:134平米三房，赠送半阳光德天•水映绿洲天骄豪庭二期五月—日已

2、开盘均价在3000元/平米一期均价2600元/平米二期均价2800元/平米该项目的五万抵七，七万抵十万活动只针对总体量12万平米左右，从价格面及产品该项对大户型面上看是，木项目的潜在竞争对手。1、房价增幅较大，市场承接力较强邵东房地产市场，特别是住宅市场的在近一年来的发展是十分迅猛的.在一零年五月初时开始急速向上攀升.目前基本达到2600元/平米一一2800元/平米。而同吋市场放量的住宅产品却增加了30%以上。并U在七月一一十月创下了极高的销售率。我们可以很清楚的归纳为：房价环比增长25%以上，供给量增加30%,而买方市场却仍然具有极高的承接性。说明邵东房地产

3、进入一个高速发展期进入这一时期的市场，对于开发商而言有两大机会及两大挑战机会：高品质开发高价格支撑挑战：高竞争风险高资金压力2、受金融市场及宏观调控的影响较小邵东房价增长最快的几个月，正是邵东现房集中上市，而后续开发乂受宏调政府影响，没有及时跟上的几个月，整个邵阳地区的房价同时也在节节拔高。邵东消费群是敏感度最高的消费群，在宏观政策对消费者产生直接影响的吋候，反而选择进行市场购房证明了他们有较为成熟的消费观念。如果今年下半年整体调控持续出台新政策，邵东只要保持一定量的现房供给，整体行情波动不大。在开发过程中，应充分考虑邵东市场特性，整体定位偏向理性自住型客户，

4、整体的定位应处于中高端。不适宜过于偏高，偏低二、知己知彼——自身分析1.本项目自身分析(1)本项目基本建筑指标：项目有五万余平米的公安局定向开发面积，可销售部分约五万五千平米。本项目从经济指标上最大的卖点为超点的建筑密度13.98%当然这是从总用地面积上计算的，这样的超低建筑密度的项目，是高端住宅的第一要素。但是本项目又同时有点一个缺陷在经济指标中有所体现，停车位只有1：0.6,在邵东冃前的市场状态下矛盾不明显，而公安局人群基本有车，他们将占掉车位的三分Z二以上，而一般住户的停车问题就比较突出了。2.本项目自身分析(2)项目SWOT分析优势建筑设计优势：现代建

5、筑风格，具有艺术气质和一定的美感，同时简约、实用，具有吋代气质。外部环境优势：临河而建，大势上三面环水。具体独特的卖点。内部景观优势：小区景观设计较好，水系运用到位，46.88%的绿化率；低密度、内部架空通透，提高居住的舒适度。地块地形优势：地块为半岛元宝型，有利于产品组团分区，以点板结合的方式布局，有利的使用了景观差区分了各类客户群的身份。规模优势：本项目建筑面积11万平米，在目前的邵东，属于中等体量，易于消化，但如果整体地块(可能的二期)开发后，在同类物业类型屮是较大的；户型设计优势：目前户型设计没有太大的改动空间，与邵东一般楼盘相比，有设计上的优势。位置

6、交通优势：位于东风西路与金龙大道交汇处，四周交通较为便捷，将来周边板块开发力度加强后，有极大的升值潜力。内部配套完备：各种休闲、娱乐设施；商业配套；游泳池；大型会所；智能化管理系统；知名物业管理公司；丰富的社区文化活动。2.本项目自身分析(2)项目SWOT分析机会板块快速发展，未来升值前景巨大；邵东屮心旧城改造的难度较大，而本区域的改造难度相较而言不大，将来的整体改造进度将较快。这是环境提升的利益好消息。整体升值潜力巨大。周边存在着强大的购买人群。2.本项Fl自身分析(2)项目SWOT分析劣势：处于城市老居民区之内，周边开发(人文环境与城市环境)、周边的生活配

7、套等也不是非常完备。2.本项冃自身分析(2)项目SWOT分析威胁众多高档楼盘将在邵东相继亮相、如格林春天等市场供应量巨大，并将会集中的在今年6、7月份全而上市。未来竞争激烈。2.本项目自身分析就各单项比较而言，我们不管是建筑设计，还是内外部环境都具备一定的优势。但是从目前的档次定位上看。处于“中高档偏上”的位置。在这样的情况下我们怎样做推广呢？我们的思路是一一有所为有所不为从生活理念的角度入手，这种生活理念是由本项目特点所带来的。2.本项目自身分析这种生活理念应该与我们项目目标人群的牛活环境、价值观等是一致的，应该是符合他们心理特点的。因此，我们要先来看一下我

8、们项目目标人群的特点。三、攻心为上目标