海湾国际大厦整合营销推广策略报告.ppt

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1、呈：海南新瑞都实业投资有限公司海湾国际大厦整合营销推广策略报告浙江动力地产咨询代理有限公司目录壹市场分析贰项目分析叁项目定位肆产品优化建议伍卖点整合陆营销策略柒阶段性推广策略捌媒体策略玖公关活动策略拾大客户营销策略上篇策略下篇创意壹LOGO、VI及包装贰创意稿上篇策略海口楼市正开始迎来一个全新的商业地产时代项目背景项目概况：项目地处海口金融贸易区北端，北临滨海大道与万绿园和琼州海峡相望；周边矗立着海口高档的写字楼及宾馆、酒店、高尔夫球场等，区域内集中了如珠江广场、南洋大厦、鸿联商务广场等高档写字楼，黄金海景、宝华、文华等高档酒

2、店。开发意图：打造海口标志性建筑、海口第一写字楼。项目理解香港维多利亚港维多利亚港位于港岛北部的九龙尖沙嘴南岸海域，是中国的第一大港，也是世界第三大海港。新加坡现今以成为世界最繁忙的港口之一，是世界各大银行聚集的金融中心，也是世界三大石油提炼中心。新加坡从上述两个世界著名滨海城市鉴赏中我们可以发现，沿海城市的滨海一线无论对一个城市的经济还是景观，都是这个城市的中心，他是作为滨海城市发展的必然趋势。因此，我们可以预见，未来的海口，必定是以滨海大道沿线为核心，其将会成为海口经济、政治、文化、景观的中心。因而，我们认为，处于该地段的写

3、字楼必将成为该区域的战略核心，城市经济的发动机，其地段的重要性和稀缺性可见一斑。壹市场分析一、宏观环境分析海口市宏观经济正处于一个上升通道，但地方生产总值偏低。海口市国民经济主要依赖于第二、第三产业，分别占到了27.59%、84.75%。在第三产业中，除了垄断性行业，如交通运输邮电仓储，汽车配件以及生物医药几乎成为海口市国民经济的主要来源，仅一个保税工业园就完成生产总值47.68亿元，占了GDP的16%；此外，金融保险、房地产业也占到了6%；值得注意的是，化学原料和化学纤维制造业的增长势头相当迅猛，2006年同期增长幅度达到了1

4、58%。从房地产市场看，海口市房地产景气指数偏低，整体市场供应远远大于需求，处于低位震荡。二、写字楼市场分析国家对房地产的宏观调控政策极大的打击了投资市场，抑制了投资需求。“半拉子”工程的处理政策加大了海口写字楼市场的供应量，但随着逐步清除，未来的海口写字楼将步入专业化开发的道路。海口写字楼市场在最近5年内出现比较大的波动，虽然整体供应量不大，但因需求市场不旺盛，导致市场上出现很多空置率较高的物业，这也为未来的写字楼开发留下了较大的开发风险。海口写字楼市场经历了几个阶段的发展，目前正在逐步走向正规化、专业化的道路，低档次的写字楼

5、将逐渐淡出市场。目前，海口写字楼市场，主要以国贸、世贸、海秀三大商务圈组成，其中国贸商务区已经成为海口市的中央商务区。国贸区的写字楼供应量最大，并且大多以高品质开发，意味着本案未来面临非常大的竞争压力。从海口写字楼供需市场分析，主要表现以下几个特征：大部分物业品质较低，无法满足高端客户的需求；在售楼盘的销售情况较差，并且销售率与品质成正比；租赁市场相对活跃，但大部分集中中低端市场；高端客户更愿意集中在高星级宾馆办公，享受酒店的配套服务；高端客户中除了少量省内的大型企业外，大多数为省外及国外在海口办的公司或分支机构。从产业关联性分

6、析，目前海口市在汽车、医药、饮料、纺织、通信设备、燃气等六大行业呈现快速增长，而在对国贸区写字楼客户统计时，发现房地产、医药、IT、通讯、咨询、电子科技、服务、金融保险、建筑等行业占了绝大多数比重。三、商业市场分析海口市商业主要由老城区、海秀路、国贸、世贸四大商圈组成。老城区商圈是海口市最老、最成熟的商圈，经营档次较低，但租金水平较高，但随着海口经济发展及城市化进程的加快，该商圈的发展空间不大。海秀路是海口市目前发展最好的商业圈，商业模式也较老城区有所提升，但休闲娱乐产业并不发达。国贸商圈是近几年该区域内住宅和办公的聚集而逐渐形

7、成，目前商业氛围还不如老城区和海秀路，但也形成了固定的消费群。由于国贸区集中了大量的高档写字楼以及靠近海滨，因此该区的休闲娱乐产业也相对比其他几个商圈发达。并且形成了特色餐饮一条街和几个大型的娱乐中心。世贸商圈是几大商圈里面开发最迟的商业圈，由于该区域集中了大量的高档住宅小区，因此，近几年纷纷有投资商在该区域开发商业地产。预计将来世贸区的入住率提高之后，该区域的商业将呈现繁荣景象。但由于地理位置所限，该区域的商业也只能是以社区型或者区域型商业为主，不会出现大体量的商业广场。专业市场专题调研分析，大多数时常的经营规模都在25000

8、平方米以上，布局比较分散，经营状况一般，空置情况严重。写字楼裙房专题调研分析，目前海口高档写字楼商业裙房基本以满足写字楼的商务配套为主，并且档次比较高，但从实际租售情况看，形势不容乐观，去化难度较高。从商业销售市场分析，供应量极大，主要来自于大型的购物中心以及住