百望家苑项目价格定位及策略

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1、百望家苑项目价格定位及策略一、价格定位的依据1、项目的产品形式（规划方案）2、该区域市场FI前需求分析及未來3-5年的需求预测3、该区域市场当前供给分析及未来3-5年的供给预测4、项目的规模、开发周期5、项目的开发成木、现金流及效益要求6、宏观经济政策的变化二、项目投资成本分析（一）直接费用1、前期费用（含勘探、规划、监理、招投标等）：1000万元。2、征地：征地总面积为29.13公顷（含代征绿地及道路）。根据中关村、上地及马连洼地区周围征地费用的参考数据约30万元/亩。30万元/亩X29.13公顷X15亩/公顷=13108.5万元。其

2、中含：转入费、劳动力安置费、集体财产补偿费、耕地占用费、防洪费、青苗补偿费、复星费、新耕地使用费等总和。3、拆迁：规划用地范围内除东区有简易菜棚和塑料大棚外，儿乎无住户。全部拆迁量按2（）户（含酱菜厂）计算，根据经验数据估计，居民拆迁约25万元/户，2（）户X25万=5（）（）万元。4、市政基础建设费：不含区内小市政，经相关专家咨询，在市政详细状况不明了的情况下，根据市政工程多年的经验估算：单位费用约为350元/平方米。350元X16.5万平方米=5775万元。5、公建配套设施建设费：规划设计说明中，公建而积为1.3万平方米，以2200

3、元/平方米建安费计，总投资为1.3X2200=2860万元。6、绿化：绿地率40%,单位绿化成本设定为150元/平方米。150X0.4X（17.98+4.84）=1369.2万元。7、建安费（含土建、设备、安装、粕装修等）：根据规划设计方案，多层和小高层约占小区总面积的55%,TownHouse部分约占45%,按建安综合造价2200jd平方米计算，则总投资额为：2200X16.5万=36300万元，8、土地出让金:估算每平方米出让金为300元/平方米。300X16.5万=4950万元(按可销售居住面积计算)。9、车位投资：西区原则上不做

4、地下车位，东区按每个车位平均占地面积35平方米，车位建安投资约为15007&/平方米。停车设备费用约为3万元/辆X784辆=2352万元。建安造价为1500X35X784=4116万元。车位总投入成本=2352+4116=6468万元。1()、小市政：为小区红线内市政，经验估计为1()()元/平方米，则成本为1()()元/平方米X17.8万平方米=1780万元。11、智能化：成本估算:50元/平方米X17.8万平方米=890万元。12、直接费用总和：75000.7万元。(%1)间接费川1、管理费二直接费X2%=75000.7X2%=15

5、00万元。2、销售费用：按总销售额的4%计算，4%X7800元/平方XX16.5=5148万元。3、财务费用：计划开发周期2.年，每年贷款1.5亿元，贷款利率为6%,15000X2X6%=180()万元。4、税费：(1)营业税及教冇附加费等约5.5%,7800元/平方米X16.5万平方米X5.5%=7078.5万元。(2)过八、交易税：7800元/平方米X16.5万平方米X(0.5%。卬花税+5%。过户交易费)=707.85万丿匚o税费总和：7786.35万元5、不可预测费(按土地费、前期费、建安费的3%计提)：2250万元间接费总和：

6、18484.35万元投资总额=直接费+间接费=93485万元。其汇总表如下页:百望家苑项目投资成本估测表单位：万元直接费1）前期（勘探、规划、设计等）10002）征地13108.53）拆迁5004）市政57755）公建28606）绿化1369.27）建安费363008）土地出让金49509）车位投资646810）小市政178011）智能化890总计75000.7间接费1）管理费15002）销售费用51483）财务费用180()4）税费7786.355）不口J预测费2250间接费总和18484.35总投资成本93485（三）单位可销售而积

7、成本测算1、可销而积总成本二总投资成本一不应计入房屋成本收益二总投资成木一车位销售收入一公建收益2、地卞车位共i

8、-784车辆，以6万元/辆销售计：收入=6X784=4704万元3、公建收益：根据现行规划方案，公建而积仅有1.3万平方米，估计扣除公寓、煤气调压站、垃圾站、幼儿园、小学（假定学校无收入）等公建示所剩无几，忽略不计。4、可销售面积总成本93485万元-4704万元二88781万元5、可销售而积单位成木二可销售而积总成木/可销售而积=88781万元/16・5万平方米二5380.67元/平方米。三、百望家苑项目销售价格定位及效益

9、分析（一）价格定位（静态）根据价格制定的依据及投资成木的核算，我们建议项目总体的目标价位为：1、项H总平均价位（即为：乞可销售收入/》可售而积）7800元/平方米。2、各居住形式的分类平均价位（价格构成）如