百望家苑项目周边地区住宅产品研究

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1、百望家苑项目周边地区住宅产品研究一、总体状况研究1、项目基本状况根据百望家苑所处的地理位置、特点和对规划产品的思路，我们对周边地区在售、待售的可替代产品或可能产生客户分流的项目进行了全面调查，对各个项目的建筑规模、建筑形式、工程进度、销售价格、物业状况等指标做了分类统计，总体状况如下：该区域在售、待售项目共计27个，建筑规模590.9万平方米，建筑周期从1年至5年不等。对本案影响程度较深的项目共12个，包括山水逸境、创业者家园、阳光小镇、天秀花园B区等；别墅两个，包括玫瑰园、翠湖花园别墅；另外，某些项目虽然位于本调研区域范围之外（例如：橘郡），但考虑到其产品与本案类似，具有一

2、定的类比性，在营销运作上又较为成功，我们此次也将其列入调研范围。百望家苑项目周边主要竞争项目单位:平方米价格:元/平方米项目名称入住日期建筑形式建筑规模价格山水逸境2001.7入住TownHouse、双拼别墅28．5万均价9000（约）阳光小镇2001.5开工TownHouse19万均价7000创业者家园2001.6开工TownHouse、多层、小高层80万待定枫丹丽舍（三期）现期多层、别墅13万均价4500（约）龙泽苑B、D组团未开工小高层塔（可能改）26万均价5300（约）圆明园花园别墅现期（2001.9）多层30万均价6500天秀花园B区2002.10多层板楼带电梯

3、16.8万均价6500怡美家园2001.12（整体）多层、小高层带电梯15万均价4800橘郡期房别墅9万（一期）均价7500玫瑰园2001.12别墅36万均价10800翠湖花园现房别墅25万均价10000锦绣大地公寓2002.6高层塔8万均价6300太阳园2002.12（二期）高层塔43.7万均价6200宏嘉丽园2001.12高层塔6.4万均价6200富润家园期房高层塔楼11.34万均价60002、结论从市场供给来看，本案所在区域项目数量多、建筑规模大、建筑形式以多层和板式小高层为主，高层塔楼绝大部分在核心区内，TownHouse作为今年的新生事物占有一定的比例。总体售价在6

4、000-7000元/平方米，总价款在100-130万元的项目居多，是该区域市场的主力产品。预计未来3-5年内，该区域的住宅项目除现已规划立项的以外，还会有相当数量上市，但由于受土地供应量的限制，不会无限制增多，但在近两三年会增长较快。这些项目在产品的定位和质量上会越来越好，主要表现为：容积率低、绿化率高、注重建筑外立面造型和园林景观设计等。二、主要竞争对手研究1、山水逸境该项目由北京万发兴业房地产公司开发，由“伟业顾问”代理销售，位于海淀区玉泉山东侧，北邻规划城市绿化隔离带，距北宫门约2000米。总占地约100公顷（含代征城市绿化用地、代征城市道路用地），其中绿化用地63.4

5、公顷，红线内建设规划用地48.2公顷，住宅建设用地33.7公顷，总建筑面积28.5万平方米（规划还在不断调整中），容积率0.56，建筑形式大部分为3-4层的多层和联体别墅、有少部分双拼和独栋别墅，一期约200套房屋，和京西北绿化带连为一体，掩映在绿树丛林之中。“山水逸境”的景观规划设计方案由法国PA设计师事务所设计大师郑可（中文名）担纲完成，与百望家苑的自然环境极其相似，预计主力建筑每套售价在150万元——200万元之间。一期工程已经动工，但由于受农民“上楼”、绿化带政策、规划限高等影响，不得几易方案（目前各方面均未到位），按时入市的可能性极小；但其整体高品位社区形象的塑造及

6、产品定位的极其相似，会给我方造成较大的影响（且在一切都未定的情况下，项目的可塑性更强、策略更容易随着市场竞争的变化而调整），是本案最有力的竞争对手之一。2、创业者家园该项目由北京科技园建设股份有限公司开发，系北京市50项重点工程之一，拟由我公司独家代理销售。该项目位于海淀区东北旺乡东部与昌平县交界处的西二旗环岛西南角，与回龙观乡的绿化带连为一体，地形东西狭长，呈楔形放射状，地形平坦，生态植被良好。社区整体占地面积71.4公顷，规划建筑面积80万平方米，绿化率37%，由Townhouse、3-5层多层花园洋房和小高层组成，Townhouse的主力户型面积在200平方米左右，位于

7、起步区南区；多层的主力户型面积在140平方米左右，位于中区，北区为小高层设计。该项目目前市政条件较差，正处于修建市政道路状态，预计7-8月份开盘销售，部分产品与我们的主力产品建筑形式相似，且社区规模大又有政府背景，不得忽视，但地理位置、自然条件不如我们，虽会造成一定的客户分流，但不会有太大影响。3、天秀花园B区天秀花园B区位于本案正南侧，与我们具有相似的地理及自然环境，由海开集团房地产公司第三项目部开发建设。其占地面积11.7公顷，规划建筑面积16.8万平方米，由14座6层带电梯一梯两户的三面采光的点式