百望家苑项目区域市场研究

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1、百望家苑项目区域市场研究一、中关村区域基本状况就中关村地区而言，现有高等学府68个，各类科研院所213个，高新技术企业5000余家，高科技从业人员约30余万人，受过高等教育的人数占该地区总人口的25%以上，达36万多，高居全国榜首。该地区已连续10年各项经济指标的增长速度均保持在30%以上，连续四年成为全市交纳个人所得税冠军。国家计划在今后10年内向中关村科技园区海淀园投资1000亿元用于园区的开发建设，今年将投资70亿元左右，用于西区拆迁及市政基础设施建设，目前拆迁工作已全面启动。随着科技园区建设的进一步加速，中关村IT业

2、及高新技术产业会迅速崛起，企业股份制改造后将会分化出一批百万富翁。而中关村核心区将不再允许进行住宅建设，整个核心区内的房屋供给几乎没有太多的容量，所以在发展区范围内建造适合中青年科技工作者居住的中高档商品住宅开发前景看好。万柳大社区附近及上地地区的几个楼盘先后出现旺销局面，就是鲜明的例证。这充分说明了该地区所独有的市场潜力及区域内的人口经济承受能力。这一市场形成的源动力，从根本上说，还是政策所致。是政策赋予了该地区前所未有的魅力。1999年6月5日，国务院批复了北京市政府和科技部《关于实施科教兴国战略和加快中关村科技园区建设

3、的请示》，从这一天起，中关村科技园区建设正式拉开帏幕——中关村西区工程正式开工、上地北扩工程启动、生命园开工、软件园上马，生命科学园的规划等等，日新月异，为原有的中关村及上地信息产业基地平添无限光彩，百望山下的房地产项目也不再仅仅是自然环境优美带来的利好。本案所在区域虽然目前还存在投资周期较长、区域内外可替代产品多、社区内局部环境欠缺等不利因素，但开发商独有的背景和雄厚的经济实力以及组合市场专业力量的水准和潜在的能量都会为该项目的运作创下更多的发展空间。受中关村高科技园区和上地信息产业基地的带动，中关村核心区及其边缘区域也是

4、近年北京住宅项目发展最快的地区之一。项目明显增多，如：太阳园、华清嘉园、富润家园、世纪城、锦绣大地公寓、天秀花园、怡美家园、当代城市花园等等，因这些项目所在区位相近，客户群相似，竞争在短时期内急剧加大，人们的期望值也在不断上升。历数2000年市场新盘，仅中关村科技园区（包括核心区、发展区）就有40多个，约占新开楼盘总数的25%；从售价来看，多数在4500-7500元/平方米之间，整体区域的平均价格略高于北京市场的整体均价，且普遍楼盘持续热销，表明该区域市场具有持续发展潜力。二、中关村区域项目整体优势总体而言，西北部市场，即中

5、关村地区市场所供应的楼盘具有以下优势：Ø上风上水——比起整个西部、北部地区来说，北部偏西的上风上水似乎更加理想。玉泉山、百望山、昆明湖、圆明园、京密引水渠、小清河，这些堪称是名胜的山水资源构筑了西北部当仁不让的地利优势。Ø人文环境优越——整个西北部地区或集中或分散着全国最著名的学府：清华、北大、人大、理工大学、北航、北医、林大、农大、地质大学、国际关系学院、语言学院等。在知识经济构筑社会基础的现实越来越广为大众所接受的今天，学府区更显示出其独一无二的优势，给客户以整体区域人口素质较高的心理暗示，并加深了希望其子女自幼得到良好

6、的社会环境熏陶的心理愿望。Ø国家产业政策的倾斜——21世纪在中关村建造中国的“硅谷”及各项投资、引资政策的出台，使得区域内经济有了良好的支撑点，并且整体区域远景规划的问世，更增添了人们对未来美好生活的想象空间。Ø区域内人均居住面积小——海淀区自建国以来，人口密度历来是北京各城区中最大的地方，使得区域内住户改善居住品质的愿望较其他区域更为突出。Ø以中高档住宅为主——区域内的住宅主力单价一般在4500-7500元/平方米，总价在50-120万元，给人形成以高素质、高品质居住区域的概念，增加了区域内住户心理的安全系数。Ø交通日益便

7、利——连接学院路的的京昌高速路、蓝靛厂路、北四环及中关村大街拓宽后，中关村的交通条件已得到了部分改善，待中关村大街北段、圆明园东路、圆明园西路、清华南路北段扩建通车西四环、轻轨铁路竣工后，西北部地区交通滞后的面貌将得到彻底改观。Ø购房者文化层次相对较高——西北部地区购房群体素质普遍较高，客观上抬升了西北部地区各楼盘的身价，所谓“物以类聚，人以群分”，人群的集合烘托了西北部地区楼盘不同于一般地区楼盘的人气。ØTownHouse项目的大量涌现——有人说“2001年是TownHouse年”，随着年初媒介大量的关于TownHouse

8、项目的炒作，客户已经对其有了相当的了解和认识；而西北部地区由于政府对土地资源控制的相对严格，更成为众多开发商首选之地，无形中使该地区土地价值得以提升。综上所述，西北部地区的整体人气已经形成，适宜建造中高档住宅，但具体的产品定位还有待于对项目所在具体市场上的土地价值、市场竞争情况及综合成本测