消费心理、消费行为与住宅价格形成机制

《消费心理、消费行为与住宅价格形成机制》由会员上传分享，免费在线阅读，更多相关内容在学术论文-天天文库。

1、消费心理、消费行为与住宅价格形成机制●口仲伟周王筝王艺(西安交通大学经济与金融学院，陕西西安710061)[摘要]住宅价格的过快增长对社会经济发展产生了深刻的影响，负面效应日益凸显；住宅价格究竟在什么价位比较合适?国际上对住宅价格的衡量，一般采用房价收入比来进行。理论界对住宅价格的研究多集中在土地价格、建安成本和相关税费上，而消费者的消费心理和消费习惯等因素在住宅价格形成机制中具有十分重要的影响[关键词]消费心理和行为；房价收入比；房价形成机制[中图分类号]F293．35[文献标识码]A[文章编号]1003-1154(2011)04-0012-032010年全年

2、，新建住宅和二手住宅价格分别累一计上涨7．7％和5．1％，70大中城市新建住宅价格同比、问题的提出上涨12．2％，涨幅比2009年高l1个百分点；环比累计近年来，由于商品住宅价格的不断上涨，房地产上涨7．7％，涨幅1：~2009f：低1．3个百分点。二手住宅价市场成为社会各界关注的焦点和重点。根据国家统格同比上涨7．4％，涨幅I：g2009年高5个百分点，环比计局发布的数据，2009~我国商品住宅销售价格上累计上涨5．1％，涨幅I：E2009~z低1．8个百分点。涨10．1％，其中普通商品住宅销售价格上涨l1．O％，高由于房地产价格的不断上涨，引发了社会各界档住

3、宅销售价格上涨7．2％。2010年，中央出台了一系列对房地产价格影响因素的分析。在以往的探讨中，分房地产调控政策，综合应用了经济手段、行政手段等，对析重点主要集中于货币政策、金融政策、股票市场的中国房地产市场进行了全方位的调控，但是房地产价联动效应对房地产市场的影响等等，这些分析为探格整体仍呈上涨趋势，只是涨幅有所缩小。全国七十城讨房地产价格形成机理提供了重要的理论借鉴。市住宅销售价格指数自2009~3月份以来环比一直超因此，我们需要追问的是：住宅价格的非理性上过100，20O9年12月达到最高峰值，2010~IE3月-9"以后涨除了我们一般所关注的土地价格、建

4、安rEY#和相逐渐趋稳，但还是盘桓在100以上(图1)。关税费等不可控的原因之外，还有没有其它的因素?而付‘么样的因素是我们消费者可控制的?在国家严格管控的条件下，通过改变自己的消费习惯，能否对房价的形成机制有积极的促进作用?这正是本文所讨论的重点。二、居民消费水平和住宅价格增长住宅价格过快增长对社会经济发展带来了一定图12007年6月~2010年12月全国城市程度的负效应。首先，高房价使居民可支配收入降住宅销售价格指数(环比)低，生活负担加重。当居民的大部分收入用以支付房数据来源：国家统计局款时，就不得不大幅缩减其他消费，导致国民经济各基金项目：教育部2008

5、年“新世纪优秀人才支持计划”(项目编号：NCET一08—0450)；西安交通大学“985工程”二期项目(项目编号：07200701)。1除特别说明外，本文所引数据均来源于国家统计局数据库和统计年鉴；下同。田管理现代化部门发展不平衡。同时房价过高会使得有发展潜力的房价收入比，意味着我国必须建立多层次、多梯度的年轻人纷纷外流，降低了大城市的核心竞争力；其的住房体系，以确保不同收入阶层都能满足基本生次，居民购房一般都会依赖银行住房贷款，过高的房活需要。这也意味着我国的房地产政策应该多样化、价导致居民对银行过度依赖，加大了金融系统的运因地制宜，以达到良好的调控效果。行风

6、险；第三，不断上涨的房价扭曲了社会公众的正常预期，不但会引发全社会的“恐慌性购房”，还会使得市场上投机行为加重，加大了泡沫的积累；第四，高房价直接导致社会贫富差距的增大。在目前社会保障体系不完备的情况下，低收入阶层的基本居住权无法得到有效保障，成为影响社会稳定的潜在诱因；最后，居高的房价吸引了其他产业资金的进人，黼雌靠雌辅岛替幛●静躺黼期黼不仅不利于整个国民经济均衡发展，而且还可能造图22002~g至2009年全国及主要城市的成房地产业及其上下游产业的畸形发展，导致整个房价收入比社会经济要素配置不当。数据来源：WIND、广发证券研究中心与住宅价格增长对应的情况是

7、，居民消费水平的提高与住宅价格的增长幅度难以匹配，住宅fir,N-当然，我国房地产市场存在的一个基本的事实管控迫在眉睫。那么，住宅价格究竟在什么价位比较可能是房价的上涨是由地价的上涨推动的，其中的合适?国际上对住宅价格的衡量，一般采用房价收入基本逻辑是：在土地供给垄断的前提下，土地价格上比(住房价格与城市居民家庭年收入之比)来进行。涨就是住宅价格瑚增m长晰的m主要m原m动力m。料这从国家统计比较通行的说法认为，房价收入比在3—6倍之间时住局的数据可以得到验证(图3)。宅价格比较合理；如果考虑住房贷款等因素，住房消费占居民收入的比重应低于30％。房价收入比反映了居

8、民家庭对房价的支付能力，