住房反向抵押贷款研究综述

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1、住房反向抵押贷款研究综述車韦再(天津财经大学经济学院)【摘要】随着我国人口老龄化程度的不断加深.养老问题日益突出，而实施住房反向抵押贷款是一种有效地解决养老压力的方案。本文重点从住房反向抵押贷款的风险管理、产品定价和推广模式等方面对国内外的研究成果进行梳理，以促进该金融产品在国内的研究和推广。【吴键词】住房反向抵押贷款；风险管理；产品定价；推广模式【中图分类号】F832145【文献标识码］A住房反向抵押贷款(ReverseMortgage)指一定年龄的老年人以拥有产权的住房做抵押，向金融机构借款消费，同时老年人仍然保留房屋居住权的一种新型

2、金融工具。其主要做法是老年人将住房抵押给金融机构取得贷款用于养老，在去世后用住房还贷。由于其现金流流向与传统的抵押贷款相反，所以被称为住房反向抵押贷款。本文分别从国外和国内两方面对住房反向抵押贷款的文献进行梳理。1国外研究综述住房反向抵押贷款最早起源于欧洲的英格兰随后在美国、加拿大、法国、新加坡等国家得到广注推广。虽然住房反向抵押贷款在美国之外的其它匡家,如英国、法国、加拿大、新加坡等国也存在多年但是美国却是发展最为成熟的国家，其理论研究2实践探索均走在世界前列。国外学者对住房反向扌E押贷款的研究主要集中在风险防范、产品定价、社绘效用及市

3、场发展等方面。111住房反向抵押贷款风险研究住房反向抵押贷款是一项具有特殊经济和社会意义的经济活动。借款入的性别、年龄、家庭及健康状况都对贷款合同的期限产生影响，增加了贷款机构支出的不确定性。而抵押物即偿还物」住房，其未来价格受多种因素影响，大到国家的宏观经济政策，小到房屋的折旧和维修等，这些因素都增加了贷款机构收益的不确定性。因此，贷款机构幵展住房反向抵押贷款业务面临种种风险。风险的识别和度量、风险的管理和防范是国外学者对住房反向抵押贷款风险研究的主要方面。(1)在风险的识别和度量方面。EdwadrJ.&ymanoski,Jr(1994

4、),f^terChinloy和IsaacF.Megbolugbe(1994)将贷款机构面临的风险定义为"ciussrisk"即交叉风险，其影响因素主要包括：寿命风险、利率风险和住房价值风险。Olivias.Mitehell和Johnpiggptt(2004)将住房反向抵押贷款风险分成两大类:贷款机构风险和借款人风险。贷款机构风险沿用Philips和Gvin(1993)的分类法，把风险分为5类：长寿风险、利率风险、总体住房价值风险(整体住房市场)、个体住房价值风险(单指抵押的房产)和费用风险(即使在美国，住房反向抵押贷款市场也还是刚刚发展，

5、尚未达到竞争，故此阶段市场费用非常高)；借款入风险除长寿风险、利率风险和住房价值风险外，还有贷款机构破产风险、税收风险。Schiller和Weiss(2(XX))指出住房反向抵押贷款存在逆向选择和道德风险。LindaSKlein和C.F.Sirmans(1994)指出贷款机构还面临借款人提前偿还的违约风险，并选用Piubit模型分析借款人提前还贷违约风险的主要影响因素，包括:借款人年龄、贷款期限、贷前收入和期初住房评估价格，但违约风险的影响是有限的，同时指出住房反向抵押贷款对借款入和贷款机构而言都可以达到资源有效配置，尽管存在违约风险，但

6、到贷款期结束贷款本息和超过未来住房变现价值的概率很小oRodda,¥)un,Ly,Rodger,Thompson(2003),DavidT.Rodda和kenLam禾［JAndrewiiun(2004)假设未来利率和房价波动率是借款人提前还款的主要因素，使用随机模拟模型度量了违约风险，得出其影响有限的结论，并建立了一个新的终止率模型oLiangWang,EmilianoA.Valdze,JohnPiggott(2007)认为由于住房反向抵押贷款业务的风险高于其他贷款业务•私入金融机构没有动力介入,因而在美国90%以上的住房反向抵押贷款业

7、务是由政府特别指定的金融机构运作。(1)关于风险的管理和防范。学者主要从长寿风险、利率风险、住房维护的道德风险和交叉风险方面分别提岀规避风险的方法。首先是长寿风险的防范和管理。EdwadrJ.SzymanoskiJr(1994)认为长寿风险是可变的、并可以分散化的风险.通过聚集大量的住房反向抵押贷款可以有效控制长寿风险。但PeterChinloy禾口IsaacF.Megbolugbe(1994)认为长寿风险是唯一的一项对所有其他风险均产生影响的重要风险，在风险管理中，长寿风险是对交叉风险影响最大的风险。Blake,Buriows(2(K)

8、1),Blake(2003),Lin禾Qcox(2005),KevinDowd,AndrewJGCairns(2006)建议使用survivorbond""surdorswap"管理住房反