住房反向抵押贷款违约风险研究

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1、住房反向抵押贷款违约风险研究姜雨馨桑晓鹏（南京航空航天大学，江苏南京210016）摘要：由于住房反向抵押贷款的特殊性，其面临的风险要大于一般的抵押贷款，在住房反向抵押贷款面临的诸多风险中，违约风险是影响其能否健康有序运行的重要因素。本文旨在对住房反向抵押贷款的违约风险进行初步探讨，利用文献研究和对比研究的方法，梳理了住房反向抵押贷款违约风险的类型，并分析其产生原因，结合国内外的住房反向抵押贷款实践，提出通过完善法律法规、收取违约金、明确房屋产权，建立多种住房反向抵押贷款模式等防范违约风险的建议。.jyqkekeeper）房屋保留计划是由美国联邦政府提供担保与资助的房利

2、美公司[商务印书馆出版的《英汉证券投资词典》中对房利美（FannieMae）解释如下：“联邦国民住房贷款协会FederalNationalMortgageAssociation（联邦国民住房贷款协会）的昵称。美国三大住房贷款证券化经营机构之一，成立于1938年。其性质为社会公众拥有，美国政府资助。专门运作由联邦住房委员会或其他金融机构担保的住房抵押贷款。将这些住房抵押贷款按期限、利率进行组合，作为抵押或担保发行住房抵押债券，在金融市场上出售，再以收入资金向更多的人提供住房贷款。同时还对提供住房贷款的金融机构发行的住房抵押贷款证券品种提供担保。所发行的重要品种为住房抵押

3、债（mortgagebackedsecurity或mortgagepass-through）。联邦国民住房贷款协会自身的股票在纽约股票交易所挂牌上市。”]提出的，房屋保留计划与HECM差距不是很大，所不同的是这种产品适合的人群更加宽泛，HECM要求借款人年满62周岁且必须拥有独立的房屋产权，但是房屋保留计划对于借款人年龄的设置更为宽泛，借款人即使没有独立的产权也可以申请，如房屋产权为多人共有或是租赁的情形都是予以认可的，其贷款的限额高于HECM的限额，其贷款限额由借款人的年龄、房屋的价值、房屋所处的位置以及当前的利率所综合决定的。（3）财务独立计划财务独立计划又称财务

4、自由计划，是美国反向抵押贷款市场上唯一的私人贷款机构提供的产品，这种产品的覆盖面很窄，美国只在较少州开办这类贷款产品。它的特点是没有政府担保，也没有政府提供的保险，所以风险是借贷双方自行承担，其最大的好处是可以申请到大笔的养老保险贷款，贷款额度与还款额度都是按照房屋的价值百分比确定，例如借款人申请贷款的数额为房屋价值的50%，那么到还款时也按照房屋价值的50%来偿还贷款，与房屋保留计划相同之处是可以享受到房产升值也带来的收益。这类贷款产品的借贷成本较高，适合拥有较高价值房产的人群，可以申请到数额较大的贷款。3.2.2违约风险分析美国的住房反向抵押贷款的三种运行模式覆盖

5、人群广，其违约风险按照政府担保和模式特点而各有不同；国内的住房反向抵押贷款运行模式虽然违约风险较小，但比较单一，覆盖人群窄。同时根据上述分析可以看到，只要保障借款人能获得房产升值的好处或在贷款金额不足房屋总价值的时候能得到补偿，那么借款人的违约风险主要是非完全产权房抵押违约和重复抵押违约；如果贷款机构能够事先确定贷款期限和贷款总额并且合理安排其资金流或者政府能对反向抵押贷款进行担保，那么贷款机构的违约风险也会大为降低。4防范住房反向抵押贷款违约风险的对策为防范住房反向抵押贷款违约风险，结合国内外住房反向抵押贷款的实践，本文提出以下一些对策。4.1完善相关法律法规目前，

6、住房反向抵押贷款的推行可以援引的法规仅散见于《城市房地产管理法》、《个人住房贷款管理办法》、《城市房地产抵押管理办法》、《担保法》、《物权法》的相关内容。缺乏系统的、操作性强的法律法规，增大了住房反向抵押贷款的违约风险。必须完善相关的法律法规，明确住房反向抵押贷款参与双方的权责，对于违约行为给予严厉的惩戒。4.2收取提前还贷违约金为预防借款人提前偿还违约，贷款机构可以设置一定的提前还贷违约金。当借款人要求提前偿还贷款时，还必须支付违约金，这就提高了借款人提前还贷的成本，可以有效降低提前偿还违约发生率。4.3明确房屋产权，建立多种住房反向抵押贷款模式必须明确各类房产的产

7、权，特别是要解决各类保障性住房和小产权房的产权归属问题。可仿照美国经验，建立多种模式的住房反向抵押贷款，让不同人群可根据自己所拥有的的房产类型选择合适的住房反向抵押贷款模式。4.4完善个人信用体系完善个人信用体系的相关法律法规，使个人信用体系有法可依；借鉴国内外经验，选择合适的信用评价标准；各类机构间应该建立个人信用信息分享机制，这样在住房反向抵押贷款中可以有效防止借款人重复抵押房产看的可能性；最后要建立严格的失信惩戒机制，提高借款人失信成本；在支付时可借鉴美国房屋保留计划中的“按信用额度支付”，这样可有效降低违约风险的发生。4.5提高贷款机构的准入