中国住房抵押贷款违约风险研究

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1、中国金融四十人论坛工作论文系列NO.C2012CF40003中国住房抵押贷款违约风险研究1况伟大2012年07月02日http://www.cf40.org.cn/uploads/workingpaper/C2012CF40003说明：“中国金融四十人论坛”由40位40岁上下的金融精锐组成，即“40×40俱乐部”。作为非官方、非营利性金融学术研究机构，本智库以前瞻视野和探索精神，致力于夯实中国金融学术基础，探究金融界前沿课题，推动中国金融业改革与发展，为民族金融振兴与繁荣竭尽所能。声明：本工作论文是未曾公开发表的论文。文中观点仅代表作者本人，不代表本论坛。1况伟

2、大，中国人民大学商学院1中国住房抵押贷款违约风险研究摘要：本文将房价和收入视为房贷违约的两种竞争性风险因素，并构建了同时包含期权因素和非期权因素的联合概率模型，是对现有理论的一个重要补充。理论模型显示，房价和收入增长率对房贷违约风险具有负向影响；当违约概率小于50%时，房价和收入波动对房价违约风险具有正向影响；当违约概率大于50%时，房价和收入波动对房价违约风险具有负向影响。本文使用中国某主要商业银行2004年4月至2009年5月发放的13余万个家庭房贷数据检验了上述理论。研究发现，房价及其增长率显著影响房贷违约风险，同时相对于2006年，2009年的房贷违约风

3、险显著提高，这表明住房周期对房贷违约风险具有显著影响。其次，收入及其增长率对房贷违约风险影响为正，与理论与其相反。一方面，因信息不对称，借款人为获得贷款，虚报或瞒报家庭收入。另一方面，高收入借款人具有较高的负债和投资水平，收入波动较大，违约倾向较高。第三，借款人受教育水平越高，房贷违约风险越低。因此，教育水平可作为贷款风险管理的重要工具。第四，CLTV对房贷违约风险也具有显著正向影响，也可作为房贷违约风险管理工具。最后，房贷违约风险在不同城市表现出明显差异。相对于上海，天津、海口和珠海具有更高的房贷违约风险，而杭州和青岛具有较低的房贷违约风险。因此，房贷地理位置

4、多样化有利于降低违约风险。关键词:违约风险；房价；收入一、引言众所周知，住房抵押贷款（以下简称“房贷”）违约风险影响银行安全（Büyükkarabacak和Valev，2010）。一方面，房贷在银行信贷中所占比重越大，银行风险越大（Foos等人，2010）。中国人民银行金融统计数据显示，2008-2011年全国房地产贷款占银行贷款比重分别为17.40%、18.34%、19.50%和20.30%；住房贷款所占比重分别为11.04%、12.01%、12.99%和12.10%。此外，据上市公司年报，2011年上半年中国14家A股上市银行房地产贷款所占比重平均为27.4

5、9%，住房贷款所占比重平均为15.34%。可见，房贷在银行贷款所占比重越来越高。另一方面，中国经济持续增长，居民收入不断提高，许多城市房价也不断增长，房贷违约率一直不高。据中国银监会统计，2011年商业银行的不良贷款率仅为1%。据中国上市银行年报显示，2011年上半年14家上市银行的平均不良贷款率为0.84%。其中，农业银行最高，为1.67%，然后是工商银行、华夏银行、建设银行和中国银行，分别为1.16%、1.09%、1.03%和1%。据美国储蓄机构管理局（OfficeofThriftSupervision）2009年12月21日公布的数据，2009年10月房地

6、美90天以上的贷款违约率为4.98%，而2008年同期只有1本文得到中国金融40人论坛—青年论坛2011年度研究基金资助，特此感谢。11.89%。可见，次贷危机发生前，美国房贷的违约率很低，而危机发生后的2009年10月也仅有4.98%。因此，中国商业银行1%的不良贷款并不意味着房贷无风险，一旦房价大跌，必然导致违约损失，引发银行风险。尽管上世纪90年代初海南等地发生的房地产泡沫使当地银行系统限于困境，但中国尚未经历完整的住房周期，对房贷与银行风险的认识不够，加之房贷数据不公开，相关研究缺乏。本课题将使用中国某主要商业银行2004年4月-2009年5月发放的涉及

7、中国18个主要城市的13余万个家庭房贷数据，对房贷违约风险进行深入研究，为中国防范和管理房贷违约风险提供证据，弥补现有研究的不足。现有文献主要运用期权理论和非期权理论来研究房贷违约风险。最新研究还从信息不对称以及借款人异质性（heterogeneity）两方面来分析房贷违约风险。最早文献将违约视为卖权（putoption），从期权理论来研究房贷违约风险。Titman和Torous（1989）最早在B-S期权理论模型（Black和Scholes，1973）基础上提出了房贷违约条件。VanderHoff（1996）进一步在借款人财富最大化基础上，给出了房贷违约的边界

8、条件。因违约与提前还款是