业主委员会法律地位探析

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1、业主委员会法律地位探析内容提要现代物业管理的迅速发展，催生了业主和业主委员会的出现。准确科学地为业主委员会定位，明确业主委员会的法律地位，是我国建立业主自治自律与物业管理企业专业化管理相结合的物业管理体制必不可少的基础，也是业主维权的需要。国务院于2003年颁布并实施的《物业管理条例》并未明确业主委员会的法律地位，从而导致现实中出现诸多问题。本文将分析业主委员会的法律地位，并对业主委员会的制度完善提出几点建议。关键词现代物业管理业主委员会法律地位制度完善1997年以来，随着我国住房建设、分配、管理制度的不断深化，大中

2、城帀的房地产业迅速发展。为了适应这种情况，同时也适应房屋管理社会化的耍求，现代物业管理制度得到了钱为迅速的发展，其最基本的特点是业主口治口律，业主委员会的诞牛就充分体现了这一点。业主委员会是沟通业主和物业管理公司的桥梁，对维护业主的合法权益有着十分重要的作用。因此，确立业主委员会的法律地位非常重要。国务院于2003年颁布并实施的《物业管理条例》第一次将“业主委员会”在行政法规这样高层次的规范性法律文件屮予以规定，标志着在立法层面上正式创立了我国的业主委员会制度。但是，市于业主委员会制度在我国起步较晚，所以立法中还有许

3、多不完善的地方。《物业管理条例》并未明确业主委员会的法律地位，这将直接影响到业主维权。业主委员会法律地位的实质是什么呢？这是本文力图揭示的问题。另外，本文还将指出《物业管理条例》在业主委员会制度设计上的一些不足并捉出相应的制度完善建议。—、业主委员会的概念业主，顾名思义，就是物业的所有人。业主委员会，简称“业委会”，又称“物业管理委员会”①，“建筑物区分所有权委员会”或简称其为“管理委员会”②。2003年9月1口起开始实施的国务院《物业管理条例》第一次将“业主委员会”在行政法规这样高层次的规范性法律文件屮予以规定，从

4、而在立法层而上正式创立了我国的业主委员会制度。它是指由特定物业管理区域内全体业主通过召开业主大会选举产生，经房地产行政管理部门登记，代表业主利益实行白治管理，维护全体业主合法权益的业主大会的执行机构。业主委员会的权利基础是其对物业的所有权，它代表该物业的全体业主。根据政策规定，居住小区已交付使川并且入住率达到50%以上时，应当在该居住小区开发建设单位、居住小区所在地的区、县房屋土地管理机关指导下建立物业管理委员会（业主委员会）。业主委员会是沟通业主和物业管理公司的桥梁，代表和维护着房地产产权人、使用人的合法权益，代表

5、全体业主与业主大会选聘的物业管理公司签订物业服务合同，及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业管理企业履行物业服务合同。可以说，业主委员会是桀合广大业主的共同意愿，维护广人业主合法权益的有效组织形式。它的存在有利于明确业主与物业管理公司之间的责、权、利关系；有利于促进形成物业管理市场竞争机制，在物业管理市场中发挥着重大作用。随着国内物业管理法律法规体系的完善，业主委员会的法律地位将会得到更加明确的保障。%1颜真杨吟.物业管理危机处理及案例分析.成都：西南财经大学出版社，2002.29陈华彬.现代建筑物区分

6、所有权制度研究.北京：法律出版社，1995.265二、业主委员会法律地位的确立现代物业管理要有效进行，业主委员会的法律地位是必须确立的问题Z-0为明确这一问题，我们从现代物业管理的基本特征岀发，分析业主委员会的成立基础和特性，再根据现代物业管理的要求，确立业主委员会的法律地位。（-）现代物业管理的基本特征“物业”一词源于香港和东南亚，是不动产的别称，-•般的含义是指己建成并投入使用的各类房屋以及与其相配套的设备、设施和场地等。物业管理是指具备资质条件的物业管理企业接受业主的委托，按照合同的约定，对受托管理的建筑物及其

7、附属设施迹行维修、养护以及提供其他专业化、社会化的服务以维持区分所有物之物理机能，并充分发挥其社会的、经济的机能，而对之所为的一切经营活动。1997年之后，我国住房建设、分配、管理制度改革不断深化，大中城市的房地产业迅速发展，由于这种情况的要求，同时为了适应房屋管理社会化要求的需要，现代物业管理制度得到了较为迅速的发展，这种新的管理方式也开始深入人心逐渐被大家所接受。现代物业管理从本质上说是全体业主共同选择、共同付费、共同受益的集体消费行为，业主自治构成了现代物业管理的基础，同吋,随着现代社会分工细化，专门从事物业管

8、理的企业随Z出现，业主的口治管理也逐渐社会化，故委托专业化的物业管理企业管理就成为现代物业管理的必然组成部分。因此，现代物业管理最基木的特征是内部的业主自治与外部的物业管理企业专业化服务相结合。业主自治，包折自治和自律两个方面：所谓“自治”，其英文是autonomy,按照社会学的定义是“白我管理（统治）的权利或权力”①。业主口治即业主对所拥有的