论业主委员会法律地位

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1、.论业主委员会的法律地位作者：傅翔*作者简介：傅翔（1986-），男，安徽安庆人，安庆师范学院法学专业2009届毕业生。指导教师：焦少林【摘要】物业管理发展的一个重要核心问题就是关于业主委员会的法律定位问题，本文主要分析了业主委员会的主体地位，认为其不是法人组织，而应当将其纳入非法人组织。在实践中，应由业主委员会进行起诉和应诉，并由全体业主共同承担诉讼结果。明确业主委员会的法律地位，是我国建立业主自治与物业管理专业化相结合的管理体制的基础，也是规范物业管理的前提和必然要求。【关键词】业主委员会；物业管理；物权法；法律地位业主委员会是现代城市住宅公寓化和物业管理发展过程中出现的一种新型社会

2、组织体。业主委员会作为市场经济发展到一定阶段的产物，反映了社会现实生活的需求。尽管业主委员会在实践中发挥着重大作用，参加着民事关系，并在其中享有民事权利、承担民事义务。然而我国法律并未赋予其确切的法律地位，致使在物业管理法律关系中，物业管理公司处于强势法律地位，在物业管理过程中常常发生损害业主合法利益的情况，这种状况已经成为阻碍我国物业管理朝更高水平发展的重要因素。业主委员的法律地位如何，关系到其行为后果的归属以及法律责任的承担问题。对业主委员会地位的不同回答，将直接导致不同的法律关系的产生和不同的法律后果，在实践中有着非常重要的意义。一、业主委员会法律地位的立法及学说关于业主委员会的法

3、律地位问题，各个国家和地区的立法实践和学说，主要存在法人实体说和无民事权利能力的社团组织说两种模式。（一）法人实体说该说认为，业主委员会是具有法人资格的实体。业主委员会能以自己的名义实施民事法律行为，能以自己的名义参加民事诉讼活动；有自己的章程如《业主公约》等作为行为准则，有如物业服务用房、公共设施专用基金、物业维修基金等作为自己的独立财产。同时，还有对内协调和处理业主、物业使用人之间的关系，对外代表全体业主选聘或者解聘物业服务企业，签订物业服务合同并监督物业服务企业的运作等权能，所以，业主委员会具有独立承担民事责任的能力。[1]p116...法国、新加坡、香港之区分所有权建筑的管理团体

4、具有法人资格，是权利义务的主体，能够独立承担民事责任，自不发生当事人能力问题。现行法国《住宅分层所有权法》关于区分所有权人管理团体的规定，具有典范性意义。法国区分所有权人的管理团体为共有人协会，根据《法国住宅分层所有权法》第14条的规定，共有人协会是通过共有人的共同行为而建立的强制组织。“共有权一旦产生，亦即当不动产的第一个份额被出让时，共有人协会便已建立，并被以后加入的共有人所壮大。在此，任何一种特殊意愿的行为都不被接受”。在法国，共有人协会具有重要的法律地位。主要表现为：具有法人资格，是权利义务主体，以及在例外情况下共有人协会可以真正拥有财产。[2]p84日本是附条件的承认这一学说，

5、《日本建筑物区分所有权法》规定，30人以上形成的业主委员会经依法登记为管理团体的，即具有法人资格。美国则只在判例实践中承认其法人地位。[3]但法人实体说在我国现行法学理论和立法上都是不被认可的。（二）无民事权利能力的社团组织说该说认为，业主委员会不具备法人资格，但却是一个无民事权利能力的社团组织。德国、意大利和我国台湾地区，主要采此观点。德国的《住宅所有权法》、意大利民法和台湾地区《公寓大厦管理条例》均有规定。例如《意大利民法典》第1129条和1130条规定，管理人是共有人大会聘任的从事共有物管理的第三人，他与共有人大会之间的关系是委托代理关系。第1131条第1款和第2款进一步规定：“在

6、本法第1130条规定的权限范围内，或者在由共有规则或共有人大会赋予的更广泛的全县范围内，管理人享有代理共有人的权利，可以对共有人或第三人提起诉讼。”“可以作为被告参加任一涉及建筑物共有部分的诉讼；行政机关对建筑物共有部分采取的措施应当通知管理人。”又如台湾地区《公寓大厦管理条例》第35条规定：“管理委员会有当事人能力，管理委员会为原告或被告时，应将诉讼事件要旨速告区分所有权人”。[4]我国修订后的《物业管理条例》第16条第1款关于“业主委员会应当自选举产生之日起30日内，向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案”的规定，被一些学者解读为无民事权利能力社

7、团组织的依据，他们认为，凡依法选举的业主委员会经所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门等备案后，就成为合法设立的主体，这一主体可以从事相应的民事活动和诉讼活动，但不能独立承担民事责任，其责任的最终承担者为全体业主，所以，属于无民事权利能力的社团组织。[5]二、目前我国业主委员会的法律地位（一）《物业管理条例》对业主委员会法律地位的设计2003年9月1日起开始实施的国务院《物业管理条例》...，第一次将“业主委员会”在行政法规这样高