物业管理案例集1

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1、物业管理案例集1物业管理案例集1管06-1王美丽一、如何定位物业安保工作的案例案例：2007年初业主李某所在的居住小区物业公司催交2006年度的物业管理费.李某任务,H己交纳的物业管理费屮保安保安费，可是，其所居住的小区保安并没有真正做到保证H己的财产安全，口己在小区内丢失了三辆口行车，故而拒绝交纳物业管理费•物业公司则任务，物业管理公司的保安任务只负责维护小区公共秩序和安全，定时开关小区大门，巡逻时发现火警、治安、交通事故及时处理，对可疑人员进行盘查。而丢失的白行车属于治安刑事案件，应当山公安机关负责处理，与物业公司无关。双方意见不一，交涉没有结果，物业公司遂将

2、李某诉至法院。原告方的观点：我们是根据《物业服务合同》在国家法律法规的规定范围内对物业进行管理的活动。地位是來自那份合同，根据合同约定并在法律法规规定范围内捉供相应的服务,物业安保工作也是在这份合同之内的。而业主李某亨受了公共区域的管理与服务，必须支付管理费用。被告方的观点：认为我缴纳了物业管理费，你就得什么都要竹，我东西丢了你就该赔我。法院的判决：物业保安的主耍职能是：小区公共秩序的维护、小区公共安全管理，和各类突发事件的先期应急处理。物业管理始终处在公共管理和服务的位置上，保安工作根据合同提供约定的安保服务，并不对小区业主个人财产、牛命安全起保管、保全的作用。

3、只要他们按照合同捉供了相应的服务，就没有责任，而且安保工作不可能做到万无一失，只能是通过防范，降低他的发生率。而且就这个案例讲只要物业公司尽到了自己在安保方面的义务就不存在管理过失，也就不承担责任。物业管理费是小区正常运转的费用，你拒交并又享受了小区的公共服务，•其实是在侵犯其他业主的权益，而口业主不能以任何理山拒交物业管理费,这是有规定的，即使物业公司在管理方面存在过失，业主赢了官司，你的物业费同样要缴纳,至于物业公司的过失另作处理，业主这样的官司胜诉率非常的低，在物业公司管理无作为方面是很难取证的。故法院判物业公司胜述。二、有关招投标的案例案例：建筑面积100

4、万平方米的某住宅小区于2003年10月底建成，在选择物业管理机构时，开发商没有进行招投标，阳是口己成立了一个物业管理部直接接管了该小区。而业主耍求通过招投标的方式选择物业管理公司，开发商不同意，后来业主把开发商诉至法院。原告的观点：开发商白己成立物业公司，没有考虑到我们的利益。且也不公正。被告的观点:我们口己成立物业公司，他们对小区的建设非常了解，管理起来比较熟练。法院的判决:（1）根据物业管理条例第三条“国家捉们业主通过公开、公平、公」E的市场竞争机制选择物业管理企业”和第二十四条“国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘具有相

5、应资质的物业管理企业。住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具冇相应资质的物业管理企业”规定，国家只是提们建设单位进行招投标，对于住宅小区开发商口己组建物业公司接管小区的做法是不合适的。（2）根据条例笫五十七条规定：违反本条例的规定，住宅物业的建设单位未通过招投标的方式选聘物业管理企业或者耒经批准，擅口采用协议方式选聘物业管理企业的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，可以并处1（）力元以下的罚款。（3）根据条例第二十四条规定投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘

6、具有相应资质的物业管理企业。”三、有关日常管理方面的案例案例：一天，某住宅区外儿名业主与外來人员吵闹，安全员上前劝解无效，该业主已强行进入了小区，另一方人员也随后闯入了小区,双方就在小区内打了起来。安全人员通知控制中心请求支援，屮心立即召集安全员赶赴现场，同时拔打11()报警。当安全员赶到现场示，控制住了局面并维护现场秩序等待警方到來，但主要闹事人己逃跑，而此时己有20多位住户在现场围观。一名参少本次斗殴并受伤的女业主在现场大声嚷道安全员打人(实际安全人员没有参与打架)。业主的观点：安全员为什么不动手，如此讣闯入的外來人员打住户，今晚被打的住户还算没出人命，如果是

7、住戶被打死了，物业公司就没有一点责任？我们的安全如何保障？物业公司的观点：发生情况时安全员依法履行了制止斗殴、控制局面并及时报告公安部门处理。法院的判决：《物业管理条例》三十六条规定，物业管理公司应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业公司未能履行合同的约定，导致业主人身、财产受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。第四I-七条规定：物业管理企业应肖协助做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时，物业管理金业在采取应急措施的同时，应当及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作。从本案例的情况看，物业管理公司在小区HI现治安事件的悄况下，依法履行了制

8、止斗殴、控