物业管理系统案例集2

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1、实用物业管理案例集2管06-1付立一、物业管理费谁说了算案情简介：家住广州海珠区某花园的骆先生称，在购房时开发商承诺物业管理费为0.6元每平方米,有管道煤气、24小时热水等配套服务，且写进了购房合同，但入住近1年了，非但管道煤气、24小时热水等没有落实，物业管理费反而涨到0.8元每平方米。各方说法：物业管理公司回答说："开发商说的不算数"，收费是依据有关标准确定的，而开发商则称物业管理已移交，自己无权过问。说法：律师认为，物业管理与房屋买卖是两种独立的法律关系，前者是买卖合同关系，后者是服务全同关系。这两种合同关系虽然在主体方面

2、有些重合，比如购房客房往往就是住户，而卖房的开发商也可能又承担了物业管理者的角色，但两种合同的关系是独立的。开发商无权将有关物业管理的条款直接写入售楼合同中，应当由物业管理公司直接与购房客户签订协议。但在售房前，开发商可以与物业管理公司签订前期物业管理协议，售楼时向购房者作出必要的说明。律师认为，如果开发商在购房合同中承诺了物业管理条款、内容，而购房客户认为自己是受误导而签约的，房客可以要求撤销购房合同，双方退房退款；如果客户因此遭受损失，还可以提出索赔。二、保安不当构成侵权    案情简介：原告孙某因与恋人孙小姐（东莞市常平某

3、花园业主）关系破裂，孙小姐声称原告恐吓其本人，要求该花园的房地产物业管理服务公司取消孙某在其住处的住户证，孙某进入花园必须经孙小姐同意。文档实用   为此，孙小姐向物业管理公司出具了一份本人签名的声明书。物业管理公司的工作人员即将该声明与孙某照片复印在一起，由该公司的保安经理在上面签上“加强路口的车辆及人员检查”，张贴于该花园的十个出入口处。   孙某认为，物业管理公司此举侵犯了其隐私权、肖像权、名誉权，将该公司告上法庭。   法院审理认为：孙小姐只是要求物业公司取消原告的住户证，并限制其出入该花园，并没有授意物业公司将声明书及

4、照片公之于众。孙小姐并不是侵权主体。物业公司未经原告本人同意，擅自公开张贴写有原告恐吓业主字眼的声明书及原告的肖像，客观上造成对原告社会评价的降低，已侵犯了原告的名誉权和肖像权。但声明书中没有反映原告的任何隐私，不构成侵犯隐私权。后法院判决由被告在相同范围内张贴道歉书向原告赔礼道歉，并赔偿原告精神损失费1000元。法官评述：该案中物业管理公司如果仅仅是复印了声明书及照片，交给十个当班保安以供辨认和注意，则是正常的履行职责行为。问题就出在物业管理公司没有分清职务行为的界限，自作主张，踏进了侵权的雷池，必须承担相应的侵权责任。三、管

5、理不善构成侵权   案例简介：2003年11月30日晚12点许，原告陈某开车驶回小区室内停车场，发现其固定车位被另一辆小车占用。被告属下保安人员遂安排原告将车辆停在室外的露天车位。停车后，原告的车辆防盗器因为失灵而发出警报声，影响其他住户的休息。文档实用   后原告发现小车车顶被一袋从楼上扔下的垃圾砸坏，遂诉至法院，要求被告赔偿汽车维修费6120元。  法院审理认为：本案处理的关键在于原、被告之间民事法律关系是否属于保管性质，能否适用合同法保管章节的规定处理。保管合同中，保管人的主要义务是按约定或有利于寄存人利益的保管方式妥善保

6、管物品。而本案中，被告是物业管理公司，负责小区的物业管理，依照《物业管理条例》规定，对于停车场管理义务是维修、养护及治安等责任，而并非保管标的物。在双方无特别约定，又未能提供相关的物业管理服务合同的情况下，应依据现行物业管理方面的法律法规来确定原、被告的权利义务，而不能适用合同法保管章节的规定调整。结合案情，原告的车辆受损是由于其报警器在深夜突然失灵，发出警报声，影响了其他住户的休息所引起的，原告应对损害后果承担主要责任。但被告作为物业管理企业在收取原告的管理费后，却未能认真履行其物业服务义务，导致原告使用的车位被他人占用，而要

7、停放在露天车位，存在一定的过失，其行为是使车辆受到损害的间接原因。被告应对其行为承担次要的损害赔偿责任。法院判决：原告应对汽车修理费用损失承担70%的责任，被告应对汽车修理费用损失承担30%的责任，即被告应向原告赔偿责任1836元，其余部分应由原告个人承担。一审判决后，原、被告双方均未上诉。  文档实用法官评述：随着我国房地产的迅猛发展，物业管理企业不断涌现，但物业管理中的问题也层出不穷。然而，现时除了出台不久的《物业管理条例》外，全国缺乏统一的法律法规作为相关纠纷的处理依据。物业管理过程中许多问题与一般的合同纠纷既有相似之处，

8、亦存在法律定性决然不同的地方。如何准确适用法律法规明确业主、物业管理企业间的权利义务将成为处理物业管理纠纷的关键。本案通过明晰物业管理服务合同关系与保管合同关系的区别，就物业管理中的典型问题汽车停放管理进行处理，准确适用法律，达到当事人双方息诉服判的良好效果。管