【精品】成都城西水榭花都价格策略报告

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1、【水榭花都】价格策略报告一、定价说明【水榭花都】（以下简称“本案”）犀浦的房地产山场，正处于繁荣发展阶段，项目的同质性导致山场竞争日趋激烈。在产品面差异小的情况下，价格成为最有效的竞争手段。因此，我们的冃的在于通过运用规范的定价方法，充分考虑市场接受程度、客户置业或投资的消费心理，为本案制定出科学合理的价格策略和体系。木价格策略可归纳为“均价合理、价差准确、性价均衡”，从而确保性价比的市场接受度以及最终的均衡成交。本案采用的价格计算方法是以现今通用的、以市场为导向的“可比楼盘综合评分定价法”。现将具体定价方法步骤说明如下：第一步：确定科学的评分

2、细则体系。第二步：对本案和犀浦的可比楼盘进行评分。第三步：通过百分比值法或回归方程式，计算出市场认可的本案住宅和商铺的加权均价。第四步：在确定加权均价后，根据经济指标，计算销售总收入。第五步：将此价格体系与原制订的成本及利润初步计算表进行复核。或者根据最新预算的建安成木，加上15%行业内认可的平均成木利润率，反推木加权均价，反证本定价方法的均价是否符合预期的利润要求。第六步：在实收加权均价的基础上，根据一次性付款优惠反推岀报价体系的加权均价。第七步：根据项□具体情况制定合理的价差因素及价差幅度。第八步：确定合理的住宅和商铺基价，通过价差体系对每

3、一套住宅和商铺进行分套调差，由此制订出详细的价格单。由此，编制出一份推导准确、定价科学的价格策略报告。二、可比楼盘评分细则体系1、物业分类：将住宅和商铺分类评分。2、可比楼盘:可比楼盘楼盘位置开发商天益佳苑泰山人道本案侧四川鸿宇建设开发有限公司惠丰丽城泰山、珠江大道转盘处裕达房地产公司、惠丰商贸公司今H花园泰山大道中段纺专后侧成都市地建置业发展公司天府明珠花园泰山大道南洋学校旁成都志达房地产公司南阳小区一犀浦恒山大道屮段四川大一房地产有限公司欣西名宅启明花园犀浦镇犀团路口外500米蜀源房产公司、启明星房产公司晶都小区犀浦镇下街213线侧晨光房产

4、开发公司3.评分因素及权重:住宅主要考虑居家品质，评分因索有地段、环境、交通、配套、设计、景观、户型、档次、品牌、物管，共计10项。每项权重为1,总权重为10。商铺主要考虑口岸商气，评分因素有商业地段、景观环境、交通条件、商业规模、居住密度、流动人口、外型设计、商业套型、品牌档次、楼龄历史，共计10项。每项权重为1,总权重为10。4、打分制：本案采用10分制打分，加权满分为10分。打分标准按照现状考虑，对未来变化不作预期。5、考虑到口头报价与实际成交价的差异，所以全部均价采用以一次性付款优惠后的实折加权均价。对于现房的价格，一般根据销售周期贴现

5、为期房价。三、可比楼盘综合评分体系1、住宅类评分体系：本案天益佳苑惠丰丽城今日花园南阳小区欣西名宅启明花园晶都小区地段8887.587.57环境7788.56.586交通8887.5878配套6.56.5787.56.56.5设计888.58.578.56景观87.57.58.578.56户型87.57.586.57.57档次7.578.58.56.58.56品牌6.5778.56.57.56.5物管7.57.57.58.56.586.5加权总分757477.5827077.565.5均价132013301480125014501200销售率8

6、5%40%70%35%60%75%根据百分比值法计算，结合平均销售率系数。如果要确保本案住宅在交房前完成95%的销售率，则其住宅的加权均价为：1281.41元/平方米2、商铺类评分体系:本案天益佳苑惠丰丽城南阳小区欣西名宅晶都小区天府明珠花园商业地段888878景观环境7786.567.5交通条件888888商业规模77.587.56.58居住密度6677.567.5流动人口777877外型设计888.57.567.5商业套型7.576.587.58品牌档次77876.58楼龄历史6776.578加权总分71.572.57674.567.577

7、.5均价48005900520043004700销售率92%30%40%95%90%根据百分比值法计算，结合平均销售率系数。如果要确保本案商铺在交房前完成95%的销售率，则商铺市场合理的加权均价为：4596.05元/平方米说明：通过可比楼盘对比计算出的合理加权均价，能比较准确的反应出当前环境下的市场接受价格，是能够确保确保顺利销售的市场价格水平。从犀浦楼盘销售现状来说，口头报价和实际成交价都有一定程度的羞距。以天益佳苑为例，住宅报价的均价1350元血，实际成交的均价仅1320元血左右;商铺报价的均价5300元/nf,实际成交价仅4800元/nf

8、多。契合市场现状，木案的价格制定还是要木着“低价入市、稳步上调”的策略。在俏售导入期不能设置价格“门槛”，定价还要考虑尽快回笼资金以及销售到中后期时的