物业管理考试笔记

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1、（p65物业管理投标前面部分）资格预审的主要内容和目的内容：经营资质审査，包括企业名称、性质、注册资金、管理业绩、人力资源及技术力量等;目的：将不符合标准的物业管理企业淘汰，捉高投标企业的质量，减少工作强度。标前会议：集中冋答投标人的各类问题；开标时：邀请监督员利公证员在场；评标：--般在开标后3・6个月选定服务企业。物业管理投标的评标1、评标的过程和内容：标书的初步评议：投标人投标资格审查、投标帖内容完整性检查、计算偏差审杳；标书的详细评审：服务内容评审、标价评审、承包条件评审询标：编写评标报告：2、评标的方法：1、等级评分法：附该表格2、冷热比较分析法：各主要因素对

2、投标公司进行判断，排序打分3、关键因素评分法：找出影响服务质量的关键因素，并根据这些因素打分，评价企业优劣。（p65物业管理投标程序缺少的内容）物业管理的投标的含义：是指依据物业管理招标文件的要求组织编写标书，并向招标单位递交应越申请和标书，参加物业管理者的资格竟争，获得物业管理权的过程。物业管理投标的实施阶段：购买阅读招标文件：投标方应注意招标文件错误和遗漏Z处、招标文件中的各项规定标前调查与现场考察：充分了解物业情况，以合理计算标价；现场查看工程土建构造，内外安装的合理性；主要业主情况；制定管理服务方法及工作量：住宅小区（H常维护、修缮）、写字楼（保安、清洁）、商业

3、楼宇（保安、淸洁）物业管理投标的实施阶段a：制定资金计划：准确合理，增强投标竞争力；标价试算：用服务单价乘以工作量，得出管理服务费川:标价评估与调整；封送标书：准备正本和副本（通常正本1份，副本2份）（p77缺少的内容）前期物业管理的内容：建立管理机构，培训人员；制定物业管理规章制度；进行物业的验收与接管；开展业主入伙与装修管理；实施物业档案资料管理（物业资料和住户资料）；协助成立业主委员会物业管理前期介入，是指物业筲理企业在物业的开发设计阶段即介入，从事物业形成前的阶段性管理。即指物业管理企业在接管物业Z前，参•房地产项忖的投资立项、规划设计及施工建设等过程，并提出相

4、应的意见和建议，以便建成后的物业能够更好地满足业主和物业使用人的需求。物业管理企业前期介入的咨询服务对象，主要是房地产开发商或投资商，其费用应由开发商承担。前期介入的内容物业管理前期介入一般包括立项决策、规划设计、建设施工和竣工验收等四个阶段。立项决策阶段的内容：提出物业管理方面的专业意见（项口的市场定位、潜在客户的构成、消费水平与需求、项口周边情况、周边物业管理概况、口后的物业管理内容）规划设计阶段的内容：避免布局上的缺陷，完善物业的功能和管理功能设计（配套设施、水电气等的供应容量、建筑材料的选择、其他）（文章）建设施工阶段的内容：进行工程监控和熟悉项「I的整体情况（

5、设备的购置安装、建筑材料的选择、工程的监理与验收）竣工验收阶段的内容：开发U建成项目的竣工验收早期介入与前期物业管理的区别前期介入前期物业管理时间段不同物业形成前的阶段性管理物业形成后的阶段性管理地位和职能不同处于辅助地位，无委托合同处于主体地位，存在委托服务合同H的不同确保物业质量和功能，方便业主入住以后的物业管理保护买房以后的业主的合法利益，为后期物业管理服务奠定基础（第六章书上没冇的内容）物业管理公约及其编订1、含义及特征物业管理公约是指山业主、使用人与发展商、物业管理公司共同承诺，对三方都有约束力的有关特定物业的使用、维护以及物业管理与服务方而的行为准则。在售房

6、过程中必须签署的文件之一理解：笫一个物业管理公约的订立主体是物业管理公司。物业管理公约承诺和约束的主体是多方面的。保护各方利益，特别是业主的利益。经业主签字后方可生效。50%以上的入住业主签字后才可生效。可以修订物业管理公约，具有阶段性的特征2、物业管理公约的主要内容物业管理公约基本事项说明有关概念的定义业主、开发商、物业管理各自享有的权利、义务与责任的划分对物业公共部分及公川设施的管理、管理费川和其他费川的规定业主大会及业主管理委员会的设立利职责范围相关法律责任和免责条款住户手册及其编订1、含义及意义住户手册是物业管理公司发给住户并由住户保存的文件。单行本合订本。廿的

7、：让住户了解物业的情况，管理公司的职责权限。管理的内容和主要规定，住户的权利和义务等。2、住户手册的主要内容物业概况；物业的管理；业主或租户须知；H常管理与维修；综合服务；其他物业接管验收1、定义：指物业管理公司接受开发商或建设单位移交的新建房屋或进行产权转移的原有房屋时，对物业主休结构安全和满足使用功能为主耍内容的再检验。（对已竣工验收合格的基础上进行的）竣工验收.接管验收、收楼比较比较内容竣工验收接管验收交楼时间物业建设完好竣工验收合格接管验收完毕交接对象承建单位与建设单位建设单位与物业公司物业公司与业主重点满足设计耍求满足安全、使用