物业管理课堂笔记

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1、物业管理课堂笔记第一章物业及物业经营管理第一节物业一、物业的定义：指已经建成并投入使用的各类房屋及其与之相配套的设备、设施和场地及其相应的法律关系。物业可大可小，一个单元住宅可以是物业，一座大厦也可以作为一项物业，同一建筑物还可按权属的不同分割为若干物业。物业含有多种业态如：办公楼宇、商业大厦、住宅小区、别墅、工业园区、酒店、厂房仓库等多种物业形式。二、特征：1.权属性质(所有权和使用权，土地的使用权和所有权）中国：物业的使用权和所有权可统一亦可分离；我国的城市物业所有权（使用权）和管理权分离；土地的所有权一律归国家或集体所有。2.经济性质:物业是商品（房地产）。3.物理性质：⑴物业构

2、成内容的二元性（建筑与土地）⑵空间的固定性⑶建筑的形成的多样性⑷使用寿命的长期性。三、物业的质量1.楼龄2.区位3.工程质量4.结构与装饰四、物业市场1.我国物业市场的结构地产市场：一级地产市场（发生在国家或集体与土地使用单位之间由所有权者出让土地使用权的市场）二级市场：指土地开发企业向用地单位横向转让土地使用权的市场三级市场：用地单位向用地单位横向转让土地的市场2.房产市场：房屋开发市场（开发商品房、商业、工业区）房产交易市场（买卖、租赁、抵押）房产售后服务市场，亦称物业管理市场（属于劳务市场）五、物业的价格：在一定时期内，区域物业的保值和增值的可能性价格的形成具有多样性与经济发展形

3、势相关.④土地始终是升值的第二节物业的经营管理一、定义：狭义:指物业管理企业受物业所有人委托以及房地产开发企业的委托，依据物业管理委托合同，以及国家有关的法律法规，对物业的房屋建筑及其设备、市政公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等管理项目进行维护、修缮和整治，并向物业所有人和使用人提供综合性的服务。广义：物业管理企业以及房地产开发企业的委托对物业的建设与开发进行监管以及建成后的相应物业管理、维护、修缮、整治并向物业所有人和使用人提供综合性的有偿服务。一、管理内容：狭义：常规性的公共服务：主要包括以下8项：（1）房屋建筑主体的管理；（2）房屋设备、设施的管理；（3）环境卫生的管理

4、；（4）绿化管理；（5）保安管理；（6）消防管理；（7）车辆道路管理；（8）公众代办性质的服务。针对性的服务（经营性质）：指物业管理企业为改善和提高住用人的工作、生活条件，面向广大住用人，为满足其中一些住户、群体和单位的一定需要而提供的各项服务工作。专项服务的内容主要有以下几大类：（1）日常生活类；（2）商业服务类；（3）文化、教育、卫生、体育类；（4）金融服务类；（5）经纪代理中介服务。如物业管理企业在做好公共服务的同时，在管辖的住宅区内附属开展装饰装修、美容美发、餐饮、副食等多种经营服务。特约服务(经营性质）：是为满足物业产权人、使用人的个别需求受其委托而提供的服务，通常指在物业管

5、理委托合同中未要求，物业管理企业在专项服务中也未设立，而物业产权人、使用人又提出该方面的需求，此时，物业管理企业应在可能的情况下尽量满足其需求，提供特约服务。如小区内老年病人的护理、接送子女上学、照顾残疾人的上下楼梯、为住用人代购。广义：（1）参与房屋的设计参与销售参与管理（参与房地产开发的全过程）。（2）利用未售房产进行经营（自营、租赁）（3）专业物业管理公司（酒店管理）。三、物业经营管理模式：（1）房管部对物业的经营管理的模式（计划经济管理时代;适于公房、经济适用房，只提供住房，不提供服务）（2）以街道居委会等管理的模式（私房，提供最常规的服务）（3）自建自管（占50%~60%)（

6、4）市场化之后，物业经营管理企业进行管理（业主公开招标委托市场上的物业管理企业进行管理,这是我国法律提倡的，预计将成为主流）四、物业经营管理的环节（广义）（1）早期介入（以顾问身份）（2）前期管理（房屋建好了，业主还没确定，制定物业管理方案，人员的培训，装修的管理，组成管理处）（3）启动阶段：狭义的经营管理（4）移交第二章物业管理企业一、物业管理企业的性质、宗旨和目的。（1）性质：物业管理企业是从事物业管理与经营为内容为业主提供物业管理经营相关服务和社会服务的企业。（2）定义：是指从事物业管理经营的给业主提供相关服务具有独立法人资格的企业。（3）宗旨、目的：为房地产服务城市管理和文明建

7、设的重要组成部分为业主提供一个整洁、舒适、宁静、优雅的工作环境④为物业（保值、增值和安全）二、物管企业的成立和机构设置（一）物管企业的资质条件：P41~43(二）申报程序和申报材料：P43（1）申报程序：申报材料的准备向物业管理行政部门申请，进行审批④（三）企业内部机构的设置：（1）设置法则：因事设岗、因岗招人经济工作量饱和适度（2）部门划分：（功能的相关性和上下程序的关系）（3）物业管理企业可设部门：董事会、总经理、副总经理、办公室、财务部、