物业管理实务培训笔记

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1、物业管理实务培训笔记物业管理基本概念第一节物业与物业管理一、物业P11—5P631—5物业的概念物业特指正在使用中和已经可以投入使用的各类建筑物及附属设备、配套设施、相关场地等组成的单宗房地产以及依托于该实体上的权益。物业的种类（按用途）①居住物业：多层住宅、高层住宅、公寓、别墅②商业物业：写字楼、商业场所、酒店、零售商业③工业物业：工厂、仓库、工业大厦④其他物业：码头、火车站、机场物业的特征固定性（自然属性）耐久性（自然属性）多样性（自然属性）高值性（社会属性，可以引申商品性、供应短缺性）权益性（社会属性

2、）二、物业管理物业管理概念：是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。P636—10物业管理的起源及在我国的发展英国的物业管理：起源地，于19世纪60年代香港的物业管理：20世纪年代60年代发展中国内地的物业管理：1981年3月10月在深圳市成立第一家物业公司物业管理的特性P21201—205覆盖面广服务性强专业性强业主处于主导地位物业管理与社区管理相结合第二节物业管理的主要内容与过程一

3、、物业管理的主要内容物业的竣工验收与按管验收的区别竣工验收接管验收施工单位建设单位（开发商）物业公司1、验收目的不同。竣工验收是检验房屋工程是否达到设计文件所规定的要求；接管验收是对主体结构安全与满足使用功能的再检验。2、验收条件不同。竣工验收的首要条件是全部施工完毕，设备均已落位等；接管验收的首要条件是竣工验收合格，并且附属设备已完全能正常使用，房屋编号已得认可等。3、移交对象不同。竣工验收是由施工单位移交给开发建设单位；接管验收是由开发单位转交给物业管理单位。物业接管验收应移交的资料P651—551、产

4、权资料①项目批准文件②用地批准文件③建筑执照④拆迁安置资料2、技术资料物业管理的业务范围P21206—210P22216—2201、专项业务①工程管理②治安保卫③消防安全④环境卫生⑤园艺绿化⑥车辆管理2、特色业务①特约服务：室内清洁、家电维修、商品代购、代付各种公用事业费、代订报刊、代聘保姆、接送小孩、传真、打印、复印等。②便民服务商业网点：超市、饮食点、洗衣点、理发美容店、储蓄所、邮局文体娱乐：健身房、俱乐部、阅览室、游戏室、舞厅教育卫生：诊疗所、医务室、幼儿园、中小学交通网点：传梭巴士3、多种经营业务：

5、投资咨询、房屋中介代理、装修设计、机电安装二、物业管理的前期介入P58><#004699'>46—50P6<#004699'>436—<#004699'>40P736—10前期介入的作用1、完善物业的使用功能2、改进、完善物业的具体设计3、能更好地监理施工质量<#004699'>4、为竣工验收和接管验收打下基础5、便于日后对物业的管理前期介入的方式1、早期介入，充当顾问2、中期介入，扮演监理3、晚期介入，开始管家三、物业管理的基本原则P23221—225权责分明原则业主主导原则服务第一原则统一管理原则专业高

6、效原则收费合理原则公平竞争原则依法行事原则四、物业管理公约和物业管理规定1、物业管理公约P656—70买卖关系、伙伴关系开发商业主（业主委员会）委物业双托管理公约向关选系择物业管理公司《用户手册》、《管理公约》、《装修指南》这三大管理文件和物业管理规定，构成了物业管理规定的一个有机整体。《管理公约》从大的方面明确了开发商、用户、管理公司等各方面的权利、义务和管理原则，《用户手册》描述了物业的功能、管理公司提供的配套服务和用户的日常行为准则，《装修指南》给出了装修申报程序和对装修行为进行约束的有关规定。2、物

7、业管理规定：是一系列具体到某一方面的规章制度所组成。P6<#004699'>4<#004699'>41—<#004699'>453、入伙手续文件P871—75①入伙通知书②入伙手续书③收楼须知④缴款通知书⑤用户登记表⑥验房（铺）书⑦房（铺）交接书第三节人力资源管理一、人力资源管理的基本任务P7<#004699'>416进行人力资源规定与分析，组织好物业管理员工，正确处理员工与员工之间、员工与用户之间的关系，统筹安排好员工工作，充分调动和发挥员工积极性和创造性，不断提高职工队伍素质，保证物业管理劳动生产率的持

8、续提高。二、人力资源管理的基本内容P326—30P7<#004699'>417员工队伍的组织员工教育和培训员工考核和激励员工的劳动报酬和福利三、物业管理者的类型P20191—195197—199P32326—330按物业管理公司的管理层次来划分高层管理人员（决策层）：公司总经理、副总经理、总工程师、总会计师、总经济师高层管理者所扮演的角色：（1）人际关系方面：①管理公司的象征和代表；②管理公司的领导人；③联络人的