昆明小户型项目专题研究

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1、昆明小户型项目专题研究引言5月29FI,国家九部委《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》的出台，整个中国楼市的需求、供应都将而临重大的调整，而小户型也将出现新的发展趋势。一、新“国五条”对昆明楼市的影响1.需求方面(1).首次置业需求受激发，二次置业需求将降温，拆迁需求有所减少，投资需求一落千丈。目前的市场上90平方米以下的小户型在一手房市场所在份额较少。国家新政可能在未來的一到两年内使房地产市场供应的主流物业为90平方米以下的房源。新政对户型面积规定的效果将在一到两年后体现出來，从而激发起首次査业者购启的热情，其至可能使一些潜在的需求转化成真

2、实的需求。首次置业购房的需求将成为市场的主导需求，从需求的年龄层看，由于户型而积小，总价低，将会带动首次宜业消费祥年轻化。而二次査业者因为所需的产品户型在市场上数量有限，可选择面小，会放弃购房或转向二手房市场，但是由于二手房市场受5年转讣的限制，2002年Z后购买的房源考虑到交易税费因素会转向租赁市场，二手房人户型房源会大幅缩小；而2002年Z前满足交易条件的房源也大多以小面积的户型为主，因此，二次宜业者即使转向二手房市场，可供选择的房源也少,因此，可供房源少必定限制二次置业者的需求，使二次宜业的需求降温。新六条屮对拆迁规模的规定，加大拆迁的难度，

3、使拆迁需求有所减少。新六条屮对二手房交易年限延长的控制，投资房产在短期内无利可图，将会使目前比例己经不大的投资需求一落千丈。因此首次置业需求可能变成房地产市场需求主流。(2)o新政策使大户型房源陷入销售困局，未来大户型出现供应短缺，成为稀缺产品。2005年房产新政对140平方米以上房•源缴纳3%契税的政策使很多人户型项目陷入销售休

4、局，而此次新六条对新商品房•项目户型的控制，可有效消化现剩余大户型房源，并在未來两年内将使大户型出现市场供应短缺，成为稀缺产品。相对来说，这部分规划建造中大户型且所有房源已取得施工许nJ证的项口将会是本次新政受益最大的项

5、FI，既不受新政对户型修改的制约，新政对后市户型规划的规定又清除了不少竞争对手。当然，由于目前楼市依然以中大户型为主，因此，中大户型真正的黄金时间应该是在新政规定的小户型项n开始销售、大户型竞争已经接近尾声的一年后。1.供应方面(1)•未获得施工许可证的项目受新政影响较大，在建大规模项目受新政影响较大。由于新六条屮规定，过去已审批但未収得施工许可证的项目凡不符合上述耍求的，应根据要求进行套型调整。一些在建的大规模项目由于实行分批建造、分批销售的施工策略，就有部分房源未取得施工许可证，而根据新政策，此部分房源需按照70%的户型为90平方米以下的规划进

6、行调整,这样的调整有可能为整个项n的定位并不相符合，与已售房源的风格相融合也是一个难题，而项H方案规划的调整也会增大项冃开发成本、延长销售周期，对整个项FI的整体开发计划都造成相对大的影响，因此，此次新政小，在建而未収得所有房源施工许可证的项FI将会是受本次新政影响最大的一部分项目。(2).已获地但未取得施工许可证的项目受一定影响已获取土地但未取得施工许町证的项口主婆是2005年、2006年获取土地的一些项口，由于这些项冃拿地时地价较高，相对来说成本较高，而项冃的规划方案或走高端路线、或走品质路线、或走户型路线等，作为开发商都预留了一定的利润空间，

7、I佃新政实施后由于未获得施工许可证，所有的方案必须修改，必须在高地价的前提下做90平方米以下的普通住宅，这样的项目获利空间就十分有限，而原本的规划条件并不合适做普通住宅，加上届时小户型将面临激烈的竞争，因此，这些项FI在未来销售吋顾忌较多，竞争能力有限，不如新政后拿地适合做普通住宅的新项冃。（3）.新房小户型一统天下二手房供量剧减，低价小户型住宅将成主流。从新六条关于户型面积的规定看，以后70%的市场供应房源是在90平方米以下，小户型将一统天下。30%的90平方米以上的屮大户型因为稀缺而成为市场追逐的热点，由此可以看III，两年后房产发展趋势少口前

8、的发展情况可能完全和反，现在是大户型多，小户型少，小户型俏，大户型滞；而以后的发展趋势是小户型多而销售缓，且售价较低；大户型少而受欢迎,价格也可能会上涨。户型面积是决定房产品差界最重耍的因素Z—，而所有项口70%的房源为90平方米以下的规定，将会使全国各地产品同质化更加严重。由于90平方米Z内的户型面积，在中国的绝大多数地方只能做到两房两厅，产品差界化微乎其微，因此，此条政策的实施，会使中国进入产品同质化吋代。同质化的产品将会便竞争加剧，这也预示着，中国将进入一个房产竞争激烈的时代。新六条中对屮低价位土地供应的规定，对土地供应“限房价”的措施，将会

9、使部分高房价城市的整体房价有所下降，这在一些低价土地供应的项目上表现得比较明显。而通过低价项口，也会拉低某个城市房产区域甚