开发商违反认购书拒绝卖房法律责任研究

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1、开发商违反认购书拒绝卖房法律责任研究贵州人学硕士研究生学位论文开发商违反认购书拒绝卖房法律贵任研究摘要楼市红火，房价猛涨，是我国房地产市场近几年的真实写照。对于一路看涨的楼市而言，间隔时间仅几年甚至几个月的时间，房价就可以大和径庭。面对如此巨大差价的诱惑，不少开发商公然放弃道徳和诚信,纷纷选择主动毁约，还美其名F1“效率违约”，意图通过向准买受人支付双倍定金赔偿来解除合同。由于我国冃前没有针对此类法律关系的专门立法，造成商品房认购书的实务操作缺乏对资依据的法律标准，理论界和实务部门对商品房认购书的法律性质、法

2、律效力，对违反认购书的法律责任等问题的争议颇大。正是因为认识上的不一致，从而导致了司法实践中处理认购书法律适用上的混乱局而，有些地方法院公然支持开发商的不诚信行为，导致此现象愈演愈烈。双倍返还定金与房屋差价相比有着天壤之别，如此的判决结果显然让•违约开发商乐此不疲。然而对买受人来说，双倍定金的返还根木无法以弥补已经失去的购房机会损失，所以他们往往向法院提出诉求，要求开发商继续履行认购书的约处，责令开发商强制签订商品房买卖合同，结果往往事与愿违。那么开发商违反认购书拒绝卖房的法律责任是什么，如何遏制开发商的不诚

3、信的行为而最人限度地保护消费者的利益？笔者根据有关法学原理，结合自C从事房地产法律服务的实践经验，通过案例来探讨相关问题。全文分为三个部分，第一部分介绍有关商甜房认购书的基本理论。第二部分介绍开发商违反认购书的法律责任。第三分部分介绍开发商拒绝承担责任的非正当理由。其中第一部分分为三个小节。第一节概述商品房认购书的定义、表现形式及法律性质。主要观点为认购书属丁•预约合同，认购书-与商品房买卖合同是预约与木约的关系。第二小节阐述商品房认购书的法律效力，通过对全国各地司法和行政机关有关认购书规定的对比性分析，论证

4、认购书的合法有效。主要观点为认购书的效力并不以取得商品房销售许对证为必耍条件，即使指向的楼盘还没河取得预售许可证，也不会影响商品房认购书的效力。第三小节阐述认购款的性质，主要说明认购书一般都不具有解约定金的性质。开发商与准买受人签订的商品房认购书屮并没有明确约定开发商有权以双倍返还认购款为代价來解除认购书，但开I贵州大学硕士研究牛学位论文发商却通常请求适用定金罚则通过双倍赔偿來解除认购书，法院不应当支持开发商的这种违法请求。第二部分分为三个小节，第一小节主要说明开发商要承担定金责任，由于认购书不是商品房买卖介

5、同,它只是准买受人和开发商在签订商品房买卖合同Z前就相关事宜进行的意向性约定，不是对该行为结果即签订正式买卖合同的直接确认，所以准买受人不能向法院申请要求与开发商强制签订商品房买卖合同。第二小节主要说明开发商违反认购书拒绝签订商品房买卖合同的情形完全符合《合同法》第42条规定的缔约过失责任的构成要件，应承担缔约过失责任。第三小节以广州、上海、北京等地法院出台相关规定耍求开发商承担缔约过失责任，责令开发商向准买受人支付房屋差价损失的事件为例，论证准买受人完全有权要求开发商同时承担定金责任和缔约过失责任。第三部分

6、为分二个小节，第一小节说明效率违约中的效率是相对于双方当事人而言的，如果某一违约行为虽然使得违约方获益，但却使守约方的预期利益受损，就不能称Z为效率违约。开发商同意返述双倍的定金赔偿准买受人的损失，但是这点滴的赔偿根本无法弥补准买受人失去的利益，故而根木不是什么“效率违约”。第二小节说明，在商甜房认购合同的法律关系中，情势变更的发生，须是商品房认购书双方当事人在订立认购书时主观上不能预见，因不可归责于当事人的客观事由而发生。在商品房认购书的纠纷案件中，开发商恶意毁约根源于房价的快速增长，这是签订认购书Z初完全

7、可以预见的事实，而且开发商主观上有过错，并非不可归责于当事人的客观事由而发生，凶此不符合情势变更原则的适用要件。结语部分最后指岀开发商的恶意毁约的严重危害性，建议法律对此问题应当尽快有所作为，并通过惩恶扬善来平衡各方利益，最大限度地保护广大消费者的权益。关键词：认购书预约本约定金缔约过失n贵州人学硕士研究生学位论文DiscussionontheLegalLiabilityofRealEstateDevelopersinviolationofthesubscriptionbookWuqigangSummaryI

8、nrecentyears,wehaveseenagreatachievementoftheChinesehousemarket,thehousingpricekeeprisingforyears.Sometimes,thehousingpriceriseinadramaticallyway.Inordertomaximizetheprofit,moreandmorerealestatedevelop