分析房屋认购书法律责任

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1、文章来源：中顾法律网www.9ask.cn免费法律咨询3分钟100%回复上网找律师就到中顾法律网快速专业解决您的法律问题http://www.9ask.cn/souask/　　分析房屋认购书法律责任　　一、问题的提出　　在我国近些年的房屋交易实务中，无论是新房买卖或是二手房买卖，很多卖房人与买房人都会预先签订一份认购书〔1〕，约定双方在将来某个时间按认购书约定条件签订房屋买卖合同，以此提前锁定交易机会。由于近年来我国房价大起大落，导致因认购书而产生的法律纠纷(特别是因一方故意违约产生的纠纷)大量涌现。　　(一)、司法实务中法律适用的混乱局面　　由于不同法院对认购

2、书的法律性质以及违反认购书应如何承担法律责任认识不一，实务中法院在处理认购书法律纠纷时已经出现法律适用的混乱局面。其中最为典型的案例如下：　　1、陈小红诉浙江福田房地产开发有限公司房屋认购合同纠纷案〔案号：(2003)浙民一终字第271号〕　　陈小红与浙江福田房地产开发有限公司(以下简称福田公司)于2000年11月11日签订《福田花园预订单》一份，约定由陈小红向福田公司订购福田花园营业房：21号，81.39平方米，单价3120元/平方米;22号，91.896平方米，单价3140元/平方米;23号，文章来源：中顾法律网www.9ask.cn免费法律咨询3分钟100

3、%回复上网找律师就到中顾法律网快速专业解决您的法律问题http://www.9ask.cn/souask/91.896平方米，单价3140元/平方米;24号，78.768平方米，单价3160元/平方米。预订金4万元，交货日期为2003年5月，陈小红应在接福田公司通知后十天内办理合约手续及交付款项，其他买卖条款以商品房预(销)售合同为准。若陈小红逾期未办理合约手续、支付款项的以违约论，订金不予退还，视为放弃购买。陈小红于当日交纳了该预订单中所约定的预订金。2001年11月30日福田公司取得了包括本案讼争房屋在内的福田花园1-5号楼的商品房预售证。福田公司于2003

4、年3月20日向陈小红发出通知一份，以房屋拆迁难度大、开发成本增大为由，提出若要继续购买所预购的营业房则以现价9折优惠销售，若不愿意购买的则双倍返还订金。2003年3月27日，陈小红委托律师向福田公司发出公函一份，对福田公司提出的解决营业房问题的两种方案明确表示反对，并要求按照双方在《福田花园预订单》中约定的房屋面积及单价办理购房手续。因双方协商未果，陈小红于2003年7月23日向杭州市中级人民法院(以下简称杭州中院)提起诉讼，请求判令福田公司全面履行与陈小红签订的营业房预订合同。　　杭州中院认为：陈小红与福田公司签订的《福田花园预订单》仅系双方当事人为日后签订商

5、品房预(销)售合同的预约。现因福田公司已就陈小红所订购房屋的面积及单价进行单方变更，陈小红对此不予认可，双方已就讼争房屋的买卖合同内容无法达成一致意见，而该合同的成立应以双方当事人的真实意思表示一致为前提，即双方签订该预订单意欲签订商品房预(销)售合同的目的已无法实现，双方签订的上述预约已无法继续履行，遂判决驳回陈小红的诉讼请求。　　一审判决后，陈小红不服，向浙江省高级人民法院(以下简称浙江高院)提出上诉。文章来源：中顾法律网www.9ask.cn免费法律咨询3分钟100%回复上网找律师就到中顾法律网快速专业解决您的法律问题http://www.9ask.cn/

6、souask/　　浙江高院认为：双方签订的《福田花园预订单》对陈小红向福田公司订购福田花园21-24号营业房的面积和单价均作了明确约定，并注明交房日期，已经具备商品房买卖合同的主要条款。此外，双方在预订条款中还明确约定：陈小红应在接福田公司通知后十天内，前来按(约)订立商品房预(销)售合同，如逾期未办理合约手续及支付款项，以违约论处，预付订金不予退还，并予以自动放弃论;购房订金可以冲房价款;其他买卖条款以商品房预(销)售合同为准。根据上述条款内容，签署商品房预(销)售合同，仅为双方需办理的合约手续，主要条款应以预订单中的约定为准，其他条款只需根据商品房预(销)售

7、合同格式文本和交易习惯即可确定。双方当事人的上述约定未违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为有效。福田公司要求提高单价，陈小红不予同意，合同并未变更，双方仍应按照预订单的约定履行。本案亦不存在法律上或事实上不能履行的情形，只要福田公司按约履行，双方的合同目的就能实现。故依照合同法第一百零七条等撤销原审判决，改判福田公司与陈小红签订的《福田花园预订单》继续履行。　　2、张玮诉上海佘山国际高尔夫俱乐部有限公司别墅认购合同纠纷案〔案号：(2005)沪高民一(民)终字第122号〕　　2003年8月22日，张玮与上海佘山国际高尔夫俱乐部有限公司(以下简称佘山公司)签订别

8、墅认购协议，约定：张玮认