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1、房地產供求均衡關系及發展策略分析♦中圖分類號:F275文獻標識碼:A內容摘要:在市場經濟條件下，房地產價格是由房地產市場的供給和需求決定的。對供求關系進行有效的分析，可以把握市場發展狀態,為政府調控房地產市場提供依據。本文利用主成分分析法（PS,對蘭州市房地產供求均衡關系進行分析，並提出房地產市場供求均衡發展的對策關鍵詞:蘭州主成分分析法房地產供求均衡關系房地產業是民經濟支柱產業，關系計民生，關系社會穩定，涉及面極廣，因此房地產價格的發展變化備受關註，近年來房地產業成為政府宏觀調控的重要領域。房地產價格取決於供求關系，房地產宏觀調控的根本目
2、的是保持房地產供求關系的均衡發展和房價的相對穩定，但由於房地產經濟運行的復雜性，人們難以準確把握房地產市場運行的態勢，也在一定程度上制約瞭政府對房地產市場進行宏觀調控的有效性。本文以蘭州市為例，運用主成分分析法對蘭州市房地產市場供求均衡關系進行分析，揭示蘭州市房地產市場發展狀態，為政府調控房地產市場提供依據,以保證房地產業的良性發展和城市居民的安居樂業研究方法選擇（—）主成分分析法主成分分析法（P®,最早由美國心理學傢（CharlesSpearnan）在1904年提出。主成分分析是設法將原來衆多具有一定相關性（比如P個指標）指標，重新組合成
3、一組新的互相無關的綜合指標來代替原來的指標。通常數學上的處理就是將原來P個指標作線性組合，作為新的綜合指標。最經典的做法就是用F1（選取的第一個線性組合，即第一個綜合指標）的方差來表達，即Var（F1）越大，表示F1包含的信息越多。因此在所有的線性組合中選取的F1應該是方差最大的，故稱F1為第一主成分。如果第一主成分不足以代表原來P個指標的信再考慮選取F2,即選第二個線性組合,為瞭有效地反映原來信息,F1已有的信息就不需要再出現在F2中，用數學語言表達就是要求Cov（F1rF2）二0,則稱F2為第二主成分，依此類推可以構造出第三、第，第P個
4、主成分進行主成分分析在SPSS中主要步驟如下:將原始數據進行標準化，消除不同量綱的影響;指標之間的相關性判定;確定主成分個數m確定主成分Fi表達式（二）3o法根據統計誤差理論，提出30方法來處理，即通過計算復合指標數據系列的中心值和標準差，得出偏離中心值1〜2倍標準差的區間即［E・o,E+0］屬於完全正常運行區間;偏離中心值1〜2倍標準差的區間即［E-2oZE-o］禾ME+o,E+2o］屬於基本正常區間;偏離中心值2倍標準差以上的區間即卜和as［E+2o,+8］屬於異常區間，這樣就得到瞭評價供求均衡關系的5個區間房地產供求均衡關系實證分析(
5、-)指標的選取借鑒住建部按照3o理論方法推薦的房地產預警指標體系,結合蘭州市指標數據的可獲得性，選取蘭州市房地產供求均衡關系指標如表1所示(~)主成分分析利用SPSS11.0統計分析軟件對選取的指標進行主成分分析得出主成分的特征值、貢獻率、累積貢獻率及其因子載荷(見表2)。根據主成分對應的累積貢獻率大於85妳勺原則選取前2個主成分從表2主成分因子載荷可以看出，第一主成分中商品房銷售額/房地產開發投資額(X1)、商品房空置量/3年竣工量(X3)、房價收入比(X4)以及房地產價格增長率/GDP增長率(X5)載荷較大,說明第一主成分基本反映瞭這些
6、指標的信息；商品房銷售面積/竣工面積(X2)指標在第二主成分上有較高載荷，說明第二主成分主要反映瞭這一指標信息利用表2中的主成分因子載荷數據除以相對應的特征值的平方根便得到兩個主成分中每個指標所對應的系數。將所得到的系數與標準化後的數據相乘，可得到兩個主成分的表達式：F1=0.492ZX1+0.240ZX2+0.511ZX3+0.410ZX4+0.521ZX5+0.440ZX4-0.193ZX5（三）均衡指數的計算以每個主成分所對應的特征值占所提取主成分總的特征值之和的比例作為權重，構建蘭州市房地產供求均衡指數EI二0.7412F1+0.2
7、588F2（計算結果見表3）（四）均衡指數預警區間的劃分1998-2007蘭州市房地產供求均衡指數活動區間為[-1.507,1.823],平均值（p）等於0,標準差（o）等於1.370o根據30理論，計算房地產供求均衡指數預警區間（如表4）根據表3、表4繪制蘭州市房地產供求均衡指數預警圖（如（五）結果分析從圖1可看tH,1998年來蘭州市房地產市場的發展經歷瞭兩取消福利分個階段：199&2002年為第一階段，雖然1998年我房政策，但由於蘭州市住房制度改革的滯後及居民對制度改革的適應過程，福利分房政策的取消並沒有導致住房需求立即轉向商品房市
8、場，房地產市場需求疲軟;2003-2007年為第二階段，隨著住房制度改革的深化，加上一線城市房地產市場發展的示范效應,蘭州市房地產市場需求開始釋放，房地產市場迅速發展,在強勁需求
