新型農民與農村房地產業發展關系探析

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1、新型農民與農村房地產業發展關系探析［摘要］從制約房地產業發展的兩大前置性因素即土地和資金來看，城市房地產業發展將處於越來越艱難的境地。隨著“十一五”規劃的提出，伴隨著新農村建設開局年的到來，人們對房地產業的關註將不可避免地轉向農村。這是一片廣闊的發展空間。在這個過程中我們有許多事情要做，對於其消費主體即新型農民的培育問題即是其中之一，這個問題也是經濟學基本命題之一。消費主體不明確，無法形成真正意義上的市場，農村房地產業也無法得到發展［關鍵詞］農村房地產業；消費主體；新型農民［作者簡介］儲平平，安慶師范學院經濟與管理學院講師，碩士，安徽安慶246011

2、［中分類號］F30［文獻標識碼］A［文章編號］01672-2728(2007)11-0059-04農村房地產業亟待發展。“十一五”規劃對新農村建設提出的眾多建議和設想，以及目前農村房地產業發展過程中存在的問題，要求我們必須關註農村房地產，促使農村房地產業健康發展。這不僅是對農村房地產業，也是對整個農村經濟產生巨大影響的問題一、農村房地産業發展的必然性和迫切性（一）提出建設社會主義新農村。為農村房地產業發展提供瞭良好的宏觀環境“十一五”規劃對新農村建設提出瞭“生産發展、生活寬裕、鄉風文明、村容整潔、管理民主”的要求，這是從宏觀層面上提出的目標。從操作層

3、面上看，它要求改善農村的生產生活基礎設施，例如安全飲水、道路交通、電力、信息網絡等等。近年來，雖然農村在這些方面取得瞭一些進步，但是就全國而言，農村基礎設施建設與城市相比仍存在很大的差距。我們要加強對農村生活環境的整治，不僅要生活環境整潔，也要生態環境良好。同時要加強對農村住房的規劃，不僅要使其美觀，還要體現出具有地方特色和地域風情的建築風格。另外在佈局上要合理，便於生產、生活、交通，其中還必須遵守一條重要原則：不能濫占土地（二）隨著土地監控實效性進一步增強以及財政加大對“三農”資金的投入力度，為農村房地產業發展提供瞭契機2005年在上海召開的“中國

4、土地市場年會”透露，銀根繼續緊縮，並進一步加強對樓市的宏觀調控。國土資源部為進一步完善工業用地和城市房地產市場準人制度，頒佈瞭2006年版《限制用地項目目錄》和《禁止用地項目目錄》。這意味著開發商要想在城市拿到土地，難度將越來越大。而同時加大對“三農”的投入力度則是近幾年來中央經濟工作的一個重要內容。它反映瞭多年來我們以城市建設為主的投資方向將轉變，重視農村建設勢在必行。伴隨這個趨勢，將會有一部分原先在房地産暴利誘惑下産生的城鄉“資金逆流”回流，導致城市房地產資金將降溫。資金使用方向和土地監管上的變化，將直接導致房地産開發重心從城市轉向農村。2005

5、年末在上海市舉行的第十八屆房展會論壇上，全國工商聯住宅產業商會會長聶梅生說，加強農村建設和發展縣域經濟是大勢所趨，今後房地產的發展方向不在大城市，而在城鎮（三）目前農村房地產狀況不容樂觀，亟須完善和創新隨著近年來我國對“三農”問題的高度關註和支持，使農村的狀況大為改善。在農民收入增加的同時，農村房地產業也在悄然進行。但大多是小規模、孤立地進行，隱患頗多。從前期土地開發、資金獲取到後期的房產交易都存在很多問題。沒有統一的規劃，也就談不上基礎設施的建設，如水、電、道路等都是分割進行，重復建設浪費瞭大量的資源。在利益的趨使下相關職能部門對土地監管不力，瀆職

6、、失職現象屢現，導致濫用土地特別是占用耕地現象嚴重。在農村，開發商與建築商兩者通常融為一體,由於對其資格缺乏必要的審查，以及在融資方面存在很多障礙，導致開發過程中資金難以到位。另外，現房交易也加劇瞭資金周轉困難。在這個過程中偷工減料、技術不到位、設備不齊全都影響著施工質量及進度，因此“豆腐渣”工程的出現也就不足為奇。而在後期交易中，由於前期土地開發使用手續不完備，導致購買者無法順利辦理房産證，甚至是非法交易。這些嚴重損害瞭購房者的利益，也妨礙瞭農村房地産業的正常健康發展。上面所列舉的隻是相對有一定規模的開發行為，而在農村更多地卻表現為農戶傢庭獨立行為

7、，類似問題普遍存在。總而言之，目前農村房地産業存在諸多問題，集中表現在資金普遍不足、開發產品質量差、土地浪費嚴重等。現實要求我們盡快規范農村房地產市場,完善農村房地產市場，以有力地推動社會主義新農村建設從國傢政策的導向以及現實中的措施都表明農村房地產業發展已是必然。筆者以為，在諸多問題中我們首先要解決的問題是明確消費主體。這是發展農村房地產業的基礎條件，也是推動農村房地產業發展的原動力二、明確消費主體是農村房地產業發展的基礎（一）發展農村房地產業必須明確消費主體從經濟學角度來看，一定數量的房地產商品供給、一定數量的購買力和參加交換的當事人，包括開發者

8、、消費者等是構成房地產市場的主體。而從營銷學的角度來理解，賣方的集合體構成行業，買方的集合體構成市場。因此，