房地产项目前期开发策划控制程序

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1、房地产项目前期开发策划控制程序1.H的确保房地产开发的产甜能使公司获得必要的投资收益及满足顾客的需求。2.适用范围适用于公司房地产开发项忖决策过程的控制。3.职责（1）计划管理部负责对投资项目决策工作的归口管理，负责编写《项冃建议书》、《项口可行性研究报告》、《项口立项报告》、《项口开发建设计划》和《项目后评佔报告》，并办理项H审批手续。（2）开发部负责获取土地资源，领取《建设项忖选址意见书》、《建设用地规划许可证》及《国有土地使用权证》，确定现场地界。（3）策划研究屮心负责提交并《宏观市场环境调研报告》和《区域市场调研报告》，在项日立项后编制《项日总体营销方案》。

2、（4）财务部负责编制《项目资金保障计划》。（5）董事会秘书整理《董事会决议》、《股东大会决议》。4.工作程序（1）市场调研工作①策划研究中心每半年对国家宏观山场环境进行调研，并编制《宏观市场环境调研报告》经分管领导审定后报总经理、董事长。内容包括：I国家的有关政策法律法规调查，财政信贷存款利率税收及对房地产发生影响的其他法律法规；II国民经济发展现状调查；III人口和消费调查；IV科技调查;V社会文化调查。②按月度对区域市场进行内容调研，采用适当的方法进行分析，根据公司房地产投资需耍形成相应的各种市场调研报告。外地齐控股子公司负责编制本地区《区域市场调研报告》并报公

3、司计划管理部，计划管理部呈送分管领导、总经理、董事长审阅。广州地区项目和未设立子公司或分支机构地区的项目由策划研究中心负责编制《区域市场调研报告》，经分管领导审定后报总经理、董事长。内容包括：1区域市场需求调查；II消费者调查以及预测目标客户群需求；III区域市场现状，价格调查、产品和销售调查；IV主要市场竞争者调查（包含所在地区综合开发实力前五名的开发商的主要开发情况）。（2）新项目寻找并初步了解情况开发部和外地的控股子公司负责新项Fl寻找并初步了解情况，不肚期将了解的情况汇编成《项H简要介绍》，报总经理和董事长，经批准继续跟进后，进入论证工作。（3）新项冃论证工

4、作①所有项冃均需提交《项冃建议书》。外地各控股子公司负责编制当地项冃的《项冃建议书》并报公司计划管理部，广州地区项冃和未设立子公司或分支机构地区的项忖由计划管理部负责编制《项忖建议书》。经总经理审定后报董事长审批。《项忖建议书》内容包括：I项H的发展可行性；II项目的市场价值分析；III项目的初步投资预算及风险评佔；IV项H的销售评估；V项忖的服务、产业效益评估。①计划管理部根据审批的《项冃建议书》，依据公司总体发展战略和《宏观市场环境调研报告》、《区域市场调研报告》，在市场调查分析的基础上，编制《项口可行性研究报告》。《项忖可行性研究报告》内容包括：I项H基木情况

5、介绍；II住宅与房地产业发展概况及宏观市场调查和分析（策划研究屮心提供）；Ill规划设计方案及技术分析（技术部提供）；IV建设开发进度安排（工程部提供）；V局部市场情况及销售预测（策划研究中心提供）；VI经营管理或开发方案；VII投资估算及资金筹措（财务部提供）；VIII风险分析;IX经济效益、社会效益分析；X可行性研究的结论；XI研究人员对项H的建议；刈相应的附表。②公司办公会批准《项目可行性研究报告》后，出办公室整理《会议纪要》；计划管理部编制《项冃立项报告》，由总经理同《项冃可行性研究报告》一起提交公司董事会审议。《项H立项报告》内容包括：I项H是否符合公司发

6、展战略要求；II项冃的定位和投资收益分析是否符合当地的市场状况；III公司的资金能力能否保证项冃的顺利实施；IV建议和结论。③公司董事会审核和批准《项目可行性研究报告》和《项目立项报告》后，由董事会秘书整理《董事会决议》；当投资额超过《公司章程》第九十五条规定的董事会权限时，还要将《项目可行性研究报告》和《项口立项报告》提交股东大会审议通过，并由董事会秘书整理《股东人会决议》。④项目立项后，财务部根据公司年度资金计划制定《项目资金保障计划》；⑤项目立项后，开发部获取土地资源，按照《房地产前期报建程序》更求，办理《选址意见书》、《建设用地规划许可证》及《国有土地使用权

7、证》，并进行确定地界；⑥项目立项后，策划研究中心负责编制项目《项目营销策划方案》，经主管营销的总经理助理批准后报总经理。详见《销售过程控制程序》。⑦计划管理部负责在项H立项后，编制《项H开发建设计划》报主管副总经理审核后，报总经理批准实施。（4）项冃后评估①项冃基本清盘（销售超过95%）后三个月内，计划管理部负责进行项冃后评价，并编制《项H后评估报告》，内容包括：I投资情况分析；II收益情况分析；III各项具体工作实施情况；IV预期目标的实现程度；V项目总体评价；VI项比开发建设的经验及教训。②《项H后评估报告》报总经理、董事长审阅后归档。③《项目后评估报告》中