浅谈房地产开发项目前期策划合同

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1、浅谈房地产开发项目前期策划合同浅谈房地产开发项LI前期策划合同自上个世纪九十年代以来，商品房从热销到滞销再到理性化销售，房地产市场竞争加剧。2003年之后，随着国家宏观经济调控政策、土地政策、银行贷款政策的调幣，开发商完全凭借出让地土地使用权套取银行资金用于房地产项FI开发的做法已经难以继续，开发商必须投入大量的口冇资金用于项bl的前期开发，其面临的开发风险大大加强。于是，更加理性和稳健将成为整个房地产业新的变化，有限的土地资源价值最大化将成为房地产业的最大特征。在此前提下，房地产专业策划公司介入房地产开发项冃的运作将成为市场的主流。笔者就此文讨论的即这一类合作所产牛的协议房地

2、产开发项H前期策划合同。•、房地产开发项H前期策划与房地产开发项FI前期策划合同的概念LI本策划专家和口创对策划的定义是：策划是通过实践活动获取更佳成果的智能，或智能创造行为。也就是在对企业内外部环境子以准确地分析并有效地运用各种经营资源的基础上，对一定时间内的企业营销活动的行为、实施方案与具体扌昔丿施进行设计和计划。我国房地产业界现在对房地产项冃策划-•般分为房地产战略策划模式、房地产全程策划模式、房地产品牌策划模式、房地产产品策划模式、房地产发展商口行策划模式等等。対于房地产专业策划公司而言，通估建议房地产开发商采取房地产全程策划模式。该模式由原深圳力科股份有限公司董事、副

3、总经理冯佳先生提出，以土地价值最人化策划为核心，包含市场研究、土地研制、项目分析、项目规划、概念设计、形象设计、营销策略、物业服务、品牌培植等九个方而的内容。时间跨度自开发商委托口至业主入住、物业管理公司开始行使物业管理权Z日止。房地产项H的前期策划也-与房地产项H的代理销售密切联系，许多项目都采取策划合同与代理销售合同合并签订的办法。在深圳、上海等城帀，还出现了房地产专业策划公司免策划服务费、只收取代理销售费的新模式。房地产开发项tl前期策划合同从法律上定性，属于一种技术咨询合同。它具备技术咨询合同的法律特征：首先，房地产开发项冃前期策划合同是受托人为委托人提供决策参考所订立

4、的合同，其中和当大一部分属软科学研究，凡属工程设计、工程验收、技术转让等实质性技术活动不属此类合同调整。它主要发生在项目实施Z前。其次，房地产开发项目前期策划属于决策服务，介同履行的结果仅为委托人可供选择的咨询报告。除合同另有约定之外，委托人将受托人提出的咨询报告和意见付诸实施所发生的损失，受托人不承担责任。二、房地产开发项n前期策划合同双方当事人的主要义务。（一）委托人的义务房地产开发项LI前期策划合同的委托人一般为房地产项U开发商或投资商。其主耍义务有：1、如实告知受托人房地产项U的背景情况材料和基本情况。包括欲开发土地的位置、欲开发土地的土地权属、欲开发土地的土地权性质、

5、欲开发土地的权证面积、政府主管部门的规划要点、自筹资金规模等。背景情况材料和基本情况是受托人进行分析研究、提出咨询报告的基础和依据，委托人提供的报告材料、数据、资料越全面，越冇利于咨询报告的科学性、合理化。2、依据合同约定阐明需要咨询的问题，并作明确之要求。委托人首先要向受托人说明具体的要求，它是受托人进行分析论证的出发点。一般而言，受托人应当提供市场调查分析、项U投资策划分析、项LI规划策划、项LI可行性总评估分析四个方面的咨询服务。3、接受受托人的工作成果。接受受托人的工作成果既是委托人的义务，也是其权利。工作成果是指受托人完成的咨询报告和意见，在受托人完成咨询报告和意见后

6、，委托人耍及时纽织评价鉴定，确认工作成果是否符合合同约定的条件，予以验收。4、支付报酬。这是委托人最基本的义务。委托人应依据合同的约定，分次或一次性履行支付报酬的义务。(%1)受托人的义务1、依约完成策划方案受托人的主要合同义务包括三项，一是完成房地产项H的市场调查工作，二是依据调查情况进行有科学依据的市场分析，三是进行有独创性的策划。按照房地产业的特点，受托人完成的策划方案应包含的基木项U包括：(1)i

7、j场调研A区域房地产市场调研B类比竞争楼盘调研C各类物业币场调研D项H功能与主题圧位分析E目标客户定性调查FR标客户定量调查G市场定位分析和项R价格定位分析F项H可行性总评估

8、分析报告(2)项目投资策划A宏观经济和木区域城市市场调研B项H所在地环境、现状及发展趋势判断C项H开发方式和开发节奏建议D项冃土地SWTO调查和项冃规模定位、价值分析E项H投入产出分析及资金运作建议(1)项目规划策划A项L1背景分析B项目名称和标志C项H整体平而规划、功能分区、道路系统布局概念提示D单-体主力户型纟II.合概念方案E整体建筑风格定位、色彩计划F室内布局、装修概念提示G环境规划及艺术风格提示H公共家具设计概念提示1公共装饰材料选择指导J灯光设计及背景音乐指导K项廿建成后未来生活