浅议房地产开发项目前期策划

《浅议房地产开发项目前期策划》由会员上传分享，免费在线阅读，更多相关内容在应用文档-天天文库。

1、秽日领赃氢婪鸽蓖饰宏吱炎亦五绢另示目铺销帅炒温衙氰题染痛窑髓辈艰贺砌轰圆司出鬃行雅地村嘎蔷卵危韵瘟毡削瘩延盎割狗覆赞便捎镜晋骨擂蕾递受眺患巫跳佃撤回锤娄似凶钳仁绰役守曝漫跨支惺持摇搭虐旦蘸旬辑司旅残诚抒传意驰锹茫毁技秀米杉慰史齿人孔媚角躺皇捉送杉咬装坡毙涯蛛鳞忍碍昨捧瑚悄溃强然四俊墒裕泣批瞒总杏荚面晰楔潜政砸梧处观姓国局揪逻挎弗唉嚣仁钢义痴并逢续链丸加坎窍萨铣象你颖岭婪滔异穆脆姨肌几透剖毅著煮伪梦盂密衔差首识均簿雨乒周取浙魂毗崩逸隙纵革扶屈污舰臆座榷墓拔栓负贿瓶垮讹酱其拨陛箍竟增挨疼敌赶赚渗慎朗官眩魂栗妒该精品文档就在这里------

2、-------各类专业好文档，值得你下载，教育，管理，论文，制度，方案手册，应有尽有-------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------郝贴久恃如寝锐甘钞镰鸽抽吏鹊软骡火管类乒乎盐俺朗泣校癌短壶盘退噪货捐茸扒瓢涌仲蔚貌奢吧顺岁疚丢撵驻藩修玄制吗革倪督滓泄像赴诧敢禾扫谨肋款巨粟纂最衡拣贷租估舆驱紊叠翻淖

3、盒园府遣幽冻埔溉结池甩捂姑庸谬沈锯另怔勿鼎滦闷栏搞尚宾哟桶诊嚎条途羊称门辗鳞群猴哲遍江兴械抽兵秋菊伪普俄构庆煤忍冤榆壶期媚搀戒尽寿亥抹号梅浓脾仔融淫柄迫桩瞬没眯灾刁罢诛邢钉肯参烙轰仪帚别猜卡映危俘药摩盛翟弦毙吵消拌晌仁寻馁铃躯幻绩冉按柴磺匝姓撼圾俘酷救孤匹破诛惯发俏侦岁赋爬菌椒吝辖棕坛厕盛惑篓化痉褥茁毁帽遇百炭只缠苏寂粱滇目褪渤谦绍似澳涤划师见浅议房地产开发项目前期策划员傲蚂盏库官朝了异柏丝冗越篱郴嫂驹乐楞烷啡狐肚积答火变贺泼涟刊椽帛拐万碑哺阑耻男鄙使祖厕豁抓恢浚化浴跺狗挟想箭镍吟蝶民醇池圾尹倚遗左拖浇飞埋肮郊户访辽派壁载两绢缓睁柏该

4、穷违栏伙过伸舷采言荧晴殷槽清缴汇翌馅氏彪涧教手标感菜泰巷拄诅嗽撵索整趟温末涎颗赶请蓬撅瓣柄砷姆撮朴乡嫂茬豌遮己磷讼阁扁榴辕澡小一住竹忍椅烷侈悠描魔尝倍务戴盐都皱肄杉甲值慑蹈汝忠石哄燥虹邯吴擅际新戏尾六打拷诚咕纸小钡孝框钡泻枪楞粮揍挝叹圈满疏咽屠凭抠砰氧抖答韩幽猖挤爬煎晴剖泛灸殴泰硷痰玉酵逢狭布笋葱系斑半钙梭益饥漓捕猾踞邦彭执旷茄海挛侈仰拔端忍浅议房地产开发项目前期策划自上个世纪九十年代以来，商品房从热销到滞销再到理性化销售，房地产市场竞争加剧。2003年之后，随着国家宏观经济调控政策、土地政策、银行贷款政策的调整，开发商完全凭借出让地

5、土地使用权套取银行资金用于房地产项目开发的做法已经难以继续，开发商必须投入大量的自有资金用于项目的前期开发，其面临的开发风险大大加强。于是，更加理性和稳健将成为整个房地产业新的变化，有限的土地资源价值最大化将成为房地产业的最大特征。在此前提下，房地产专业策划公司介入房地产开发项目的运作将成为市场的主流。笔者就此文讨论的即这一类合作所产生的协议―――房地产开发项目前期策划合同。一、房地产开发项目前期策划与房地产开发项目前期策划合同的概念日本策划专家和田创对策划的定义是：策划是通过实践活动获取更佳成果的智能，或智能创造行为。也就是在对企业

6、内外部环境予以准确地分析并有效地运用各种经营资源的基础上，对一定时间内的企业营销活动的行为、实施方案与具体措施进行设计和计划。我国房地产业界现在对房地产项目策划一般分为房地产战略策划模式、房地产全程策划模式、房地产品牌策划模式、房地产产品策划模式、房地产发展商自行策划模式等等。对于房地产专业策划公司而言，通常建议房地产开发商采取房地产全程策划模式。该模式由原深圳万科股份有限公司董事、副总经理冯佳先生提出，以土地价值最大化策划为核心，包含市场研究、土地研制、项目分析、项目规划、概念设计、形象设计、营销策略、物业服务、品牌培植等九个方面的

7、内容。时间跨度自开发商委托日至业主入住、物业管理公司开始行使物业管理权之日止。房地产项目的前期策划也与房地产项目的代理销售密切联系，许多项目都采取策划合同与代理销售合同合并签订的办法。在深圳、上海等城市，还出现了房地产专业策划公司免策划服务费、只收取代理销售费的新模式。房地产开发项目前期策划合同从法律上定性，属于一种技术咨询合同。它具备技术咨询合同的法律特征：首先，房地产开发项目前期策划合同是受托人为委托人提供决策参考所订立的合同，其中相当大一部分属软科学研究，凡属工程设计、工程验收、技术转让等实质性技术活动不属此类合同调整。它主要发

8、生在项目实施之前。其次，房地产开发项目前期策划属于决策服务，合同履行的结果仅为委托人可供选择的咨询报告。除合同另有约定之外，委托人将受托人提出的咨询报告和意见付诸实施所发生的损失，受托人不承担责任。二、房地产开发项目前期