房地产开发亟需科学的前期策划

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1、房地产开发亟需科学的前期策划T洸（杭州市建筑设计研究院）到新世纪开端，中国房地产业的发展已经过十儿年的风风雨雨，作为开发主体的发展商和作为规划设计主体的建筑师也经历了十余年的市场洗礼。随着市场化程度进一步加深，屮国房地产业出现了前所未有的机遇，发展商和建筑师也必将而临更严峻的挑战。1新的市场形态亟需科学的前期策划一个成功的房地产项y必须有一个极富瞻前性的前期策划。房地产项h前期策划就是完成开发项冃的可行性研究，其内容涵盖邂观经济预测、市场调查分析、生活形态研究、项冃性质规模确定、规划设计方案选择优化、

2、经济环境效益综合评测等诸多方面，其最终日的是实现项日决策的科学化，提高开发项日的经济、社会和环境效益。科学的询期策划应具备宏观的政策性、周密的技术性、现实的经济性和准确的控制性。房地产项目具有投入大、周期长、受政策影响较大的特点,因而需耍有准确、超前的市场泄位。房地产业所血对的市场已由粗放型向集约型转变，新的市场形态迫切需耍房地产业进入专业策划时代。在这个新的时代中专业人士将取代策划大师，市场策略将取代“点子”和“招数”，定量将取代定性，多学科协同的技术体系将取代感觉。因此，科学系统的前期策划已成为房

3、地产业健康发展的必然趋势。作为房地产业第一生产力的规划设计，毋庸置疑地成为前期策划中的决定性环节，而建筑师也因其专业技术背景而成为前期策划的屮坚技术力量。前期策划的科学系统特点要求发展商和建筑师必须从思想意识、专业素质、组织形式等方面做好充分准备。2缺乏前期策划的行业现状令人担忧中国房地产业是最需要策划，但乂最缺乏科学策划的行业。“统计资料显示全国的房地产开发金业1987〜98年的全部商品房销售额约为1万亿元，税后利润仅为360亿元。全国2力多家企业中只有20%多的企业是盈利的。合计有3200多亿的资

4、本金平均每年只有1%的利润率，1998年底建设部公布的空置房有8700多万平方米，价值约6000亿”“來口国家统计周的信息表明，1999年中国商品房空置面积增速仍在加快，已突破9000万平方米大关，比上年增长21.2%,增幅提高8.8个百分点。”以上只是对中国房地产业十年发展的简单统计，但却表明一个不争的事实：中国房地产业行业整体利润非常低，但耗占的社会资源却井常庞人。造成这种现状的原因是多方面的，但缺乏科学系统的前期策划无疑是首当其冲的一个症结。屮国房地产业由于历史和体制的原因，仍处于较为幼稚的工业

5、化前时代从计划经济向市场经济的转型述相当不充分，行业标准缺乏，决策机制落后。作为房地产的开发、设计主体，发展商和建筑师的从业心态和职业索质还不成熟，与市场快速转型和产业化发展的要求相差其远。因此,房地产业就整体而言对前期策划在思想上不重视，在实践中不落实，造成中国房地产业前期策划的严重滞后，并随之带来社会整体资源的极大浪费。3发展商对前期策划缺乏深远的市场眼光屮国房地产业不合理的开发主体结构，使前期策划缺乏赖以生存的思想基础。开发企业普遍存在“小、散、差”的问题，建设的规模化程度较低，数量增长过快过猛

6、。企业过多、规模过小必然引发恶性竞争，粗制滥造，哄抬地价，乱上项目，破坏规划。前期策划作为基本建设程序的一个重要环节，在实际操作中却往往成为一种走过场的形式。发展商不巫视深入、系统的市场调查，使前期策划缺乏现实、科学的市场导向。发展商对前期策划仅仅立足于主观臆想或片而的市场信息，必然导致决策失误，盲目投资，开发项目的区位、类型、档次和配套设施等脱离市场需求，产品结构严重不合理。发展商普遍较低的专业化程度，使前期策划难以在整体上提升项H的科技含量。无论对居住形态和建筑风格，还是新型材料和建造技术，和当部

7、分的发展商都欠缺应有的认识和把握，有时共至仅仅满足于某一概念的市场炒作。发展商缺乏应有的规划和环境意识，往往造成前期策划的实施过程失控。rh于片血-追求投资回报，发展商常常在项冃进行过程中，动用其可能的社会关系资源，一味提高项H规划设计中容积率、建筑密度、建筑高度等指标，其结果使相关城市基础设施负荷过大或失衡，导致项H的整体环境素质下降。1建筑师对前期策划缺乏敏锐的职业意识长期的计划经济使建筑师已习惯于将自己的技术服务范围局限于较单纯的设计工作，对参于房地产项目的前期策划缺少应有的思想和知识准备。现行

8、开发、设计程序的不完善，也使建筑师无法名正言顺地参与前期策划工作，或无法在前期策划中真正起到其专业技术角色的作用。在现行设计体制卜，过细的专业分丄使建筑师的专业视野日渐狭隘，知识结构日益崎形，缺乏前期策划所需的通才意识和广博见识。在实践屮盲从发展商，无法坚守自己的专业准则，逐步丧失建筑学在人居环境建设中主导专业的作用。建筑师远离市场，缺乏对市场科学、深入的认识，一味闭门造车，已无法使其在前期策划中找到现实、准确的立足点。偏重形式、轻视市场，使建筑师龟缩专