房地产开发前期策划,御府

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1、房地产开发前期策划，御府一、地块价值研判分析3（一）地理位置3（二）周边景观5（三）市政配套5（四）周边环境7（六）地块的SWOT分析10（七）评价11二、项冃经济政策分析11（二）番禺区住宅市场调查分析15一、外围新增供应增加，中心六区供应减少16二、番禺和中心区价格升幅明显16三、市桥南板块的优势16四、该项1=1消费祥体17五、昔日冷清板块俱增投资潜力18三、项冃竞争分析18四、项目定位分析21一、项目的优势22（-）政策优势23（二）发展商品牌优势：24二、项目劣势25三、项冃的机会点26四、项冃的威胁26五

2、、客户定位分析26（一）主导客户群的定位分析26（二）需求特征:27（三）冃标客户群职业及购房动机分析：28（四）地域分布：29（五）项目客户群总体描述：29六、项U市场定位思路30（一）该项冃操盘思想30（二）本项冃市场定位思路30（三）区域市场分析31（四）主题定位32七、产品策划.35八、投资策划36—、地块价值研判分析（一）地理位置1.自然区位该地块番禺区沙湾镇龙岐村万科金色城品北侧，东面是雅居乐锦官城，西面是昊龙花园，南面是万科城，北面是星辰时代豪庭。地块的基木情况土地而积：38705m2建设用地而积：38

3、705m2起始价：50580万元规划建筑而积：85151m2规划用途：二类居住用地（R2）成交价：55600Jj元2、经济区位（1）从市桥南区的发展前景看该地块的价值广州向南，番禺向南，市桥向南。明确指岀未来番禺形成两轴两带六纽团，整个番禺区不仅仅是一个区，而且是主城区轴线的一部分。（2）从项目地块的区位看其发展的方向根据板块规划，市桥南区分为东、西两块，东部是商业区，西部以纯住宅区为主打概念，区域内的规划统-•有序。该板块因此被定位为“南国水乡特色的高质量城市居住生活区”。（二）周边景观（1）自然景观：项冃地块距离

4、南区公园仅5分钟路程，南区公园优美坏境，是市桥南区人们游玩的热点，每天都有大批的人前來公园健身、游玩，享受优雅舒适豪宅生活。（2）人文历史景观：番禺是新兴的旅游城市，近年来旅游业发展迅速，拥有首批国家AAAAA级旅游景区一长隆旅游度假区和莲花山旅游区、宝墨园、广东科学屮心等三个国家AAM级旅游景区；中国新一代游乐园的领跑者K隆欢乐壯界；冇全国重点文物保护单位、广东四大名园之一的余荫山房；还有鳄角公园及蓝奥航空俱乐部等风格各异的景区及多家星级酒店，众多的食肆。得天独厚的自然环境，别具特色的南国水乡风情，源远流长的历史文

5、化，为数众多的名胜古迹，丰富多彩的文化娱乐，便利的水陆空交通及配套完善的旅游设施，使番禺成为名副其实的“文化水乡、旅游乐园。口•该项冃地块位于沙湾，沙湾是千年文化古镇，历史文化悠久,随处散发着文化的气息a（三）市政配套（1）交通设施:三錐路况信息■辉盛百货圣市桥桥兴盛甘渡头公园创汇庭雅苑甬4■鸿源百货商场卵村番禺喜盈雅境创■日库百货致宦佳便利店创吴龙花园南苑編佳美百货a番禺中心医院/）湾做靑梦市场■冊景华苑1!轻陈涌公园下;破涌鼻番禺中学荷棗二区创大涌口圣象贤中学汐湾玉虚宫•羡崽百货■林痊百选裔场致聚星百货歧山店店L

6、Gs6茁0）6006号・Data©述讪「花&二已「冋；扣抹西朋公卑■■谣看钮院1!圣镇达中学\[鼻汐湾实盘小学I1!金沙湾花由鶴鶴创炭奥园运泸荻南村公园冬裔场•国新世圮花园n_1!朗闻居j-/金沙朋隶:创项tl拥冇丰富完善的交通枢纽级资源，不仅近冇东环路、西环路、一个客运站，还可快速接驳7朋跨江大桥、轻轨、地铁三号线、新光快线以及规划建设的番顺高速公路，构成了“5干线和2轻轨”的便捷交通网络，可实现一小时内到达广州市区、中山、珠海、佛山、深圳I。公交午：5路、9路、12路、18路、19路，到金业花园站地铁：3号线市

7、桥，规划中的地铁17号线(紫堀一莲花山)和地铁19号线(穗盐路一奥体东)交汇在南区，初步规划的地铁19号线与本项冃和距不到500米。(2)娱乐休闲：项忖周边聚集多种公园，步行5分钟即到南区公园，最大的中心公园南区公园、奥园广场、购物广场人润发、哈街、KTV等确立南区生活版图。(3)教育配套:市桥南区共冇7所中学19所小学，其中包括禺山高级中学、番禺中学、象贤中学、市桥实验小学、龙岐螺阳小学、西丽小学、桥兴小学。各大名校环聚，教育氛围浓厚。(4)商场：亿科电脑、大润发、苏宁电器、7-11便利店、嘉立斯商业休闲街、哈街繁

8、华商业包罗万象。(5)医院:市桥街北片社区卫生服务中心、番禺区中医院(冃前番禺规模最大的公立医院)、广州市番禺区市桥医院、广东省口腔医院番禺分院。(6)银行：广州市番城农村信用合作社沙头人罗分社、屮国农业银行番禺支行营业部、屮国光人银行番禺支行、中国工商银行、邮政储蓄。(四)周边环境(1)优：项LI地块位于多条水道流经的市桥南区，该区域远离闹市