房地产开发前期策划,御府

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1、一、地块价值研判分析3（-）地理位置3（二）周边景观5（三）市政配套5（四）周边环境7（六）地块的SWOT分析10（七）评价11二、项目经济政策分析11（二）番禺区住宅市场调查分析15外围新增供应增加，中心六区供应减少1616三、市桥南板块的优势16四.该项目消费群体17五、昔日冷清板块俱增投资潜力18番禺和中心区价格升幅明显1821（二）发展商品牌优势:24三、项目竞争分析四、项目定位分析一、项目的优势22（一）政策优势232526二、项目劣势三、项目的机会点四、项目的威胁26五、客户定位分析26（

2、-）主导客户群的定位分析26（-）需求特征：27（三）目标客户群职业及购房动机分析：28（四）地域分布：29（五）项目客户群总体描述：29六、项目市场定位思路30（-）该项目操盘思想30（―）本项目市场定位思路30（三）区域市场分析31（四）主题定位32七、产品策划35八、投资策划36_■地块价值研判分析(-)地理位置1•自然区位该地块番禺区沙湾镇龙岐村万科金色城品北侧，东面是雅居乐锦官城f西面是昊龙花园f南面是万科城f北面是星辰时代豪庭。地块的基本情况土地面积:38705m2起始价:50580万元规

3、划用途：二类居住用地(R2)建设用地面积：38705m2规划建筑面积：85151m2成交价：55600万元2、经济区位(1)从市桥南区的发展前景看该地块的价值广州向南,番禺向南，市桥向南。明确指出未来番禺形成两轴两带六组团，整个番禺区不仅仅是一个区，而且是主城区轴线的一部分。(2)从项目地块的区位看其发展的方向根据板块规划，市桥南区分为东、西两块，东部是商业区，西部以纯住宅区为主打概念,区域内的规划统一有序。该板块因此被定位为〃南国水乡特色的高质量城市居住生活区"。(—)周边景观(1)自然景观:项目地

4、块距离南区公园仅5分钟路程,南区公园优美环境，是市桥南区人们游玩的热点,每天都有大批的人前来公园健身、游玩，享受优雅舒适豪宅生活。(2)人文历史景观:番禺是新兴的旅游城市,近年来旅游业发展迅速,拥有首批国家AAAAA级旅游景区一长隆旅游度假区和莲花山旅游区、宝墨园、广东科学中心等三个国家AAAA级旅游景区;中国新一代游乐园的领跑者长隆欢乐世界；有全国重点文物保护单位、广东四大名园之一的余荫山房；还有鳄鱼公园及蓝奥航空俱乐部等风格各异的景区及多家星级酒店Z众多的食肆。得天独厚的自然环境，别具特色的南国水

5、乡风情，源远流长的历史文化，为数众多的名胜古迹,丰富多彩的文化娱乐，便利的水陆空交通及配套完善的旅游设施,使番禺成为名副其实的〃文化水乡、旅游乐园。且该项目地块位于沙湾，沙湾是千年文化古镇，历史文化悠久,随处散发着文化的气息。(三)市政配套(1)交通设施:地图三维市桥桥兴电宝轻渡头公园创斷世圮花园■鸿源百货商场新村创朗闻居番禺皀盈雅境创■日磺百货国壹佳便利店创臭龙花园南苑t)日聚星百货岐山店■佳美百货0番禺中心医院，湾禎告萝市场■8陈涌公园下破涌圣番捣中学工酸赞中学沙湾玉虚宫大涌口.；Sjr■瑕恕百货

6、■林也首选商场轻曲冊公园I■■尙氐母&路况信息视野内搜索1111&力奧园运泸欧洲假日絶目■中颐海伦翻器血创堡御院終南村公园E3•@答鴛少金沙妙黑©2dl7Sffl^GS(§i10)6006号-Data©I二丄&荷景二区创创惦'/Z〃上壇达中学、、'圣沙湾冥鹤小学\11金沙灣花园舶隶华苑1!'■〃项目拥有丰富完善的交通枢纽级资源，不仅近有东环路、西环路、一个客运站，还可快速接驳7座跨江大桥、轻轨、地铁三号线、新光快线以及规划建设的番顺高速公路，构成了〃5干线和2轻轨〃的便捷交通网络，可实现一小时

7、内到达广州市区、中山、珠海、佛山、深圳。公交车：5路、9路、12路、18路、19路，到金业花园站地铁：3号线市桥，规划中的地铁17号线（紫妮一莲花山）和地铁19号线（穗盐路一奥体东）交汇在南区，初步规划的地铁19号线与本项目相距不到500米。（2）娱乐休闲：项目周边聚集多种公园，步行5分钟即到南区公园，最大的中心公园南区公园、奥园广场、购物广场大润发、哈街、KTV等确立南区生活版图。(3)教育配套:市桥南区共有7所中学19所小学，其中包括禺山高级中学、番禺中学、象贤中学、市桥实验小学、龙岐螺阳小学、西

8、丽小学、桥兴小学。各大名校环聚，教育氛围浓厚。(4)商场：亿科电脑、大润发、苏宁电器、7-11便利店、嘉立斯商业休闲街、哈街繁华商业包罗万象。(5)医院:市桥街北片社区卫生服务中心、番禺区中医院(目前番禺规模最大的公立医院)、广州市番禺区市桥医院、广东省口腔E院番禺分院。(6)银行广州市番城农村信用合作社沙头大罗分社、中国农业银行番禺支行营业部、中国光大银行番禺支行、中国工商银行、邮政储蓄。(三)周边环境(1)优：项目地块位于多条水道流经的市桥南区，该区