房地产价格波动影响金融稳定途径浅谈

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1、房地产价格波动影响金融稳定途径浅谈摘要：金融领域作为经济运营中资本配置的中转站，其稳定性对经济的平稳发展起着至关重要的作用。房地产行业自98年后就成为我国金融领域中的一个支柱产业，其稳定性对于金融稳定及经济稳定与安全的作用是不可忽视的。房地产价格波动可能通过实体经济、金融市场和金融机构影响金融稳定，本文通过从以上几个方面进行分析，以期为稳定房价和金融市场提供理论支撑。关键词：房地产；金融稳定；实体经济；金融机构对房地产价格波动的研究，主要是针对其价格的泡沫及泡沫的破裂展开的。在经济发展过程中，投机或者是理性的投机行

2、为所导致的资产泡沫是符合市场经济运行规律的。在房地产市场上所交易资产的供应量在一定时期内是有限的，当交易商意识到未来的经济增长必将带动要素价格上涨时，交易商就会投资于这些房地产，使得价格出现上涨。由于土地数量是一定的，故供给缺乏弹性，价格上涨速度比一般资产价格要快，推动市场对价格变动的预期，从而导致价格的循环上涨。这里对资产的需求不仅取决于收入和相对价格，而且受到预期价格的影响，价格的上涨和下跌会脱离基本因素的作用，出现过度反应。房地产价格的波动对经济运行有着重要影响。房地产适度涨跌会促进就业、刺激经济增长；但当价

3、格变动过于猛烈时，一方面会引发内需不足、阻碍实体经济的发展、造成大量负面影响；另一方面，也会对GDP、银行、房地产和相关行业造成负面影响。因此，研究目的是考察房地产价格波动影响金融稳定的多个渠道，为我国央行和政府决策提供依据，为逐步形成理性的房地产市场投资者提供警示及合理化建议。为了维持房价的稳定，可以采取一系列政策措施，诸如加大廉租房和经济适用房的建设、对房地产的商业信贷和土地进行调控等。一、房地产价格波动影响金融稳定的途径从中国人民银行维护金融稳定的框架中可以看出房地产价格波动可能通过实体经济、金融市场和金融机

4、构影响金融稳定。下面将从以上几个方面具体分析房地产价格波动影响金融稳定的途径。（一）房地产价格波动通过实体经济影响金融稳定的途径房地产价格波动一方面会通过财富效应①影响消费者的支出水平；另一方面会改变投资者的融资成本和投资收益进而影响投资者信心，使其无法快速做出正确的投资决策。消费和投资的双重影响最终威胁着整个实体经济运行的稳定性。而实体经济作为金融运行的基础，其稳定性对金融业快速稳定的发展起着关键性的作用。（二）房地产价格波动影响消费支出消费是拉动国民经济的"三驾马车”②之一，在发达国家的经济体系中，消费是拉动经

5、济的最重要的驱动力。过度消费和消费不足都会影响一国经济健康的发展。当全球经济从08年金融危机的泥沼中慢慢走出来，回头总结经验和教训时，有学者称是消费和储蓄的严重失衡造成了本次金融危机。消费的剧烈变化会影响一国宏观经济的稳定运行，间接影响到该国金融稳定。而房地产作为一种资产，其价格变动会通过财富效应影响消费支出，改变一国的宏观经济状况，从而影响到金融稳定。房地产具有消费品和投资品的双重属性，其价格波动会通过实现的财富效应、未实现的财富效应、成本效应、流动约束效应以及挤出效应影响消费者支出（梁娇娇，2009）o其中，实

6、现财富效应是指房地产所有者因为房地产价格的上升而导致总财富增加，消费者可以卖出此房地产或者进行再融资，从而增大当期的消费水平。此时房地产作为一种重要的资产表现形式，其价格的上升直接推动了实际财富的增加。未实现财富效应是指消费者在房地产升值时，即使不卖出房地产或者再融资，部分消费者也可能因为感觉到财富的增加而提高消费水平。但另一方面，对许多仅有自住房的居民来说，房地产价格上涨产生的财富效应作为未能实现的财富效应，不会对其消费行为产生正向促进作用。也就是说，虽然自己居住的房屋随市场房价上涨而增值，但因为自己要居住而不能

7、卖出房屋，房价上涨带来的财富效应不能实现，因而消费能力不会因此提高，现期消费也不会因此增加。成本效应是指房地产价格的上升会带来显著的成本效应，从而减少消费。对于没有自有住房而租房的消费者来说，房地产价格的上升一般是与租金的上升紧密联系的，这就直接导致这些消费者生活成本的上升。这种效应又称为预算约束效应，实际效应的大小取决于住房自由化率的髙低。其次，在很多情况下，房地产价格的上升是和通货膨胀联系在一起的，会带来住房服务支出的上升，消费者面临生活成本的上升。可以说，房地产价格上升带来的这种成本效应大大抵消了财富效应。流

8、动性约束效应的具体影响由于不同的金融体系的特点不同而不同。具体地说，如果房地产价格上升了，消费者可以用升值的住房申请更多的信贷，获得更大的流动性；但是，与此形成对照的是，如果房地产价格大幅下跌了，银行也可能出于风险管理方面的考虑，对于住房价格进行重估，同时要求住房者提供更多新的信用保障，从而加大了消费者的流动性约束。挤出效应是指如果房地产价格大幅上升，会促使