房地产登记错误赔偿问题探析

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1、房地产登记错误赔偿问题探析摘要房地产登记行为具备行政行为的本质特征，在性质上属于行政行为。房地产登记错误中的侵权类型相较于《国家赔偿法》规定的传统行政侵权更加复杂，须借鉴《侵权责任法》从学理上进行分类。房地产登记错误行政赔偿应采取以违法责任为主、过错责任为辅的归责原则。不同类型的房地产登记错误的责任承担方式不同。关键词行政行为混合侵权归责原则作者简介：濮云涛，南京信息工程大学公共管理学院法律系2011级法学专业学生，研究方向：法学。中图分类号：D920.4文献标识码：A文章编号：1009-0592-(2014)05-263-03一、引言房地产登记，根据相关法律法规和学者的论述，

2、可以将其定义为：房地产登记机构对相关申请人提出的有关房地产所有权和其他权利的产生、变更、消灭的事项记载于房地产登记簿，确认和公示房地产权利的行为。房地产登记作为物权变动的要件，是物权公示公信效力的彰显；宏观层面,对政府部门管理并作为征收税费的依据有着重要的意义。然而，由于我国房地产登记机构不统一，登记的审查原则未能明确，在承担大量的登记任务时难免出现错误。由于房地产价值较大，登记错误可能使当事人损失巨大，确定房地产登记错误的赔偿性质、侵权类型是正确救济房地产登记错误的前提。二、房地产登记行为的性质只冇确定了房地产登记行为的性质，才能使权利救济具有明确的指向性。理论界主耍有以下儿

3、种观点：(1)民事行为说，认为房地产堂记是民事行为；(2)行政行为说，认为房地产登记是行政主体的具体行政行为;(3)双重性质说，认为房地产登记兼具民事行为和行政行为双重性质；另外，还有司法程序说、证明行为说等观点。各种学说争议的焦点在于登记行为是民事行为还是行政行为。笔者认为房地产登记行为是行政行为，并从行政行为的内涵角度进行解析，理山如下：房地产登记是房地产登记机构运用房地产管理权力，实现行政管理目的的行为。对于行政行为的概念，理论上有不同学说，主要有行政主体说、行政权说、公法行为说。无论采用何种学说，房地产登记行为都具备以上三种学说的核心特征：1.房地产登记机构在我国是土地

4、管理部门或者建设行政管理部门，有的学者建议将人民法院作为登记机构。无论是从理论还是实践出发，登记机构都是行政主体(包括行政机关、法律法规授权的组织、行政主体委托的组织)，这是基于房地产登记关系属于纵向法律关系这一重要属性；平等的民事主体木身就是被登记房屋的权利人，不能“自己做自己的法官”。2•行政权说作为当今主流观点，在房地产登记中也得到充分体现：登记机构审查登记申请、做出是否登记的决定都是基于其行使行政权力、履行行政职责而产生的。有学者认为登记发端于当事人的申请行为并且具有民法上的意思表示，因而登记属于民事行为的观点，似有不妥，因为依申请的行政行为中，行政确认就是其中的重要组

5、成部分。房地产登记就是行政确认屮的“确定”，当事人的申请只是一个前提条件，并且现在已出台地方性法规授权登记机关依职权登记。这种观点是误将民事行为的一个特征当作其行为的本质。3.房地产登记行为也是公法行为，公法行为是指具有公法性质和效力，能够产生公法效果的行为。房地产登记虽然也会产生物权法上的效果,但是不能认为产生私法效果的行为就是民事行为，因为在市场经济国家，保障公民私权的同时，政府耍进行宏观调控，使社会资源得到合理分配，所以房地产登记行为的出发点就是便于国家对房地产进行管理。就我国而言，房地产登记首先是作为课税依据而提出的。区分行政行为和民事行为关键要看其是否有行政管理的公法

6、性质。综上所述，房地产登记行为当属行政行为。与此同时，双重性质说笔者亦不敢苟同。虽然它在肯定房地产登记行为具有行政行为的性质的同时，也表明了它对民事权益的重要作用，但是这会导致山于适用法律和程序不同而增加权利救济的不确定性，特别是在混合侵权赔偿问题上难以确定责任分担。我们研究其性质的目的就在于使它能够准确地被预测和运用，否则就没冇那么强烈的研究必要性了。《物权法》、《城市房屋权属登记管理办法》没有对房地产登记行为的性质作出明确规定。司法实践中，房地产登记错误案件是山各级人民法院行政审判庭适用行政审判程序和行政法律法规进行审理，并得到最高人民法院相关司法解释的确认。三、房地产登记

7、错误的类型前文已述，房地产登记行为属于行政行为。具体的行政行为侵害公民、法人、其他组织合法权益的，行政主体应当承担赔偿责任，这种赔偿责任是国家赔偿责任，这在理论界和实务界均无异议。由于行政行为具有单方性，传统的国家赔偿通常是仅行政主体一方有违法情形或过错，侵害人身权和财产权的内容也比较单一，因此只由赔偿义务人承担责任即可。与传统的国家赔偿出现的情形不同，房地产登记中可能出现行政主体、行政相对人、第三人都有过错或者违法的情形，房地产物权的产生、变更、消灭的原因多样，登记错误的原因、法律效果也是