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《宏观调控背景下中国房地产企业战略变革研究》由会员上传分享，免费在线阅读，更多相关内容在工程资料-天天文库。
1、宏观调控背景下中国房地产企业战略变革研究［摘要］中国的房地产行业已进入了第二次高速发展时期，并将随着屮国城市化的进程和人民生活水平的提高冇进一步发展。在过去几年整体市场需求快速增长的悄况下，多数房地产开发企业获取了超额利润。然而，在超额利润的表彖F,是中国房地产企业数量多、平均规模小，行业集中度低的事实。相当数量的房地产开发企业以土地资源为导向，延长开发周期，以土地增值为主要获利手段，而缺乏对企业内部管理的重视。伴随着屮国政府新的宏观调控政策的颁布与不断加强，房地产开发企业传统的经营模式将受到巨
2、大的挑战。而区域差异性和不同的客户需求，房地产行业金融化进程和国际资木的人规模述入将对房地产开发企业提出更高的要求，房地产行业的竞争将进一步加剧。宏观调控和竞争的变化将推动中国房地产市场发育成熟，未来行业将进入结构与战略重整阶段。应对未来，中国房地产开发企业需耍建立在战略、管理控制和执行三个层血，9人核心能力的组合体系，以提升综合竞争力。首先是战略层而，该层面核心能力体现了金业的方向性，包括战略布局、战略资源运作、产品研发与创新、市场研究与策划四人核心能力；其次是管理和控制层面，该层面的核心能力
3、体现了企业的管控性，包括高效的“管理和运营模式”、规范精细化流程管理和科学的绩效管理体系三大核心能力；最后是执行层面，该层面的核心能力体现了企业的战略与管理执行的保障性，包括高水平的人才队伍和业务驱动的信息系统两大核心能力。对于众多的中国房地产开发金业，目询所而临的管理挑战首先是战略层而能力不足，其次是管理与控制层而能力廣乏，最后是执行层面能力难以保障。基于深入的分析研究，本文作者认为，小国房地产开发金业应当借鉴“管理转型”模型和路线图，明确转型策略与重点，通过九项管理转型措施逐步打造核心能力体
4、系，并配合企业文化建设推动管理转型。冇计划、冇步骤地进行管理转型将帮助中国房地产开发企业获得可观的收益，并在未來保持健康、有序和快速的发展。［关键词］房地产战略变革转型现状与趋势2003年国务院颁布的《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》屮指出“房地产业关联度高，带动力强，已经成为国民经济的支柱产业”。作为我国经济增长重要支柱的房地产行业，近年來保持了快速的增长o2001-2006年，我国房屋消费（包括住宅消费）需求始呈现强劲的增长，商品房销售面积平均年增长22.6%。其中,住宅消费需求始终是
5、商品房屋需求的主体,占房屋总量消费的比重基木保持在89%左右（图1）。与此同时，房地产市场的持续走热也带來了高涨的房•价。62004年起商品房销售价格出现飞速增长，2004-2006年商品房价格平均涨幅12.7%,是2001-2003年商品房价格平均涨幅3.8%的3倍多。放眼未来，可以预见中国城市化进程的加快和人民生活水平的提高将带來巨大的住宅需求，房地产行业将持续发展。到I•一五计划完成时，预计我国城市化进程将达到45%,城镇人口将达到6.3亿，人均住宅建设而积25平方米，城镇人口人均可支配收
6、入年增长13,390元，住宅建筑总需求56.3亿平方米，住宅建设总投资将达到6万亿元。1至2020年，预计我国城市化进程将达到55%,城镇人口将达到7.7亿，人均住宅建设面积35.7平方米，城镇人口人均可支配收入年增长24,000元，住宅建筑总需求111.9亿平方米。同吋比较
7、比界成熟房地产市场的发展规律,中国的房地产业还将冇进一步发展空间。联合国对70多个国家住宅发展过程的统计分析表明，人均GDP在600美元-800美元之间时，住宅行业将快速发展，人均GDP在1300美元-8000美元之间住宅
8、行业将处于稳定高速发展期。2004年，我国人均GDP已达1490美元，中国房地产业已进入稳定高速发展时期。行业与企业现状在过去几年整体市场需求快速增长的情况下，多数房地产开发企业获取了超额利润。继1997-2000年亚洲金融危机影响后，中国房地产业自2002年起进入笫二次超额利润时代，企业平均利润率持续上升（图2）。2001-2004年，房地产行业利润年增长保持在70%以上。2004年商品房价格上涨17.8%,是2003年价格增幅的3.7倍，匕速上涨的房价有效带动了2004年利润年增长99.5%
9、。然而，在超额利润的表象下，是中国房地产行业金业数量多、平均规模小，行业集中度低的事实。2006年小国房地产开发企业共58,710个，行业从业人数1,600,930人，然而平均营业收入仅3074万元4。2005年，美国房地产行业领先企业普尔特公司年度营业额达146.9亿美元，香港大型房地产开发企业新鸿基营业额达229.5亿港元，而中国领先房地产行业企业的营业额只有104亿元人民币，不足美国行业巨头的1/7,不足香港的1/2。与美国100强房屋建造企业相比，屮国房地产100强企业的市场占•有率偏低
