城市住宅小區物業共用部分的權屬探析

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1、城市住宅小區物業共用部分的權屬探析摘要：我國目前大量出現的城市住宅小區物業管理糾紛，大部分是由於小區業主與開發商、物業管理企業對小區物業的共用部分責、權、利不明晰所導致的。小區物業共用部分包括單幢住宅業主共用部分和小區全體業主共用部分，其構成又具有多樣性。小區物業共用部分的產權歸屬可界定為法定業主共有和約定業主共有兩類，此外部分共用設施應界定為國傢所有關鍵詞：物業管理；共用部分；權屬糾紛；法律建議分類號：F293.33文獻標識碼：A當今,隨著我城市化進程的快速發展，湧現出大量的新型城市住宅小區。在住宅小區實施現代化物業管理的同時，大量的物業管理糾紛隨之而來，並且大有愈演愈烈之勢。而這些物業糾

2、紛，很大一部分是由於住宅小區的業主與開發商及物業管理企業對小區物業的共用部分責、權、利不明晰所導致的。為此，有必要對城市住宅小區物業共用部分的權屬問題進行理性的分析與探討一、住宅小區物業共用部分的組成根據建築物區分所有權理論，當開發商將住宅小區的商品房按照市場供需原則出售以後業主就擁有瞭其所購買的那套住房的專有權和相關部分的共用權。但是，對於業主擁有共用權的“相關部分”的范圍究竟包括哪些部分，一般商品房買賣合同未能具體約定，往往存在較大的分歧。因此人們對其權屬問題也難以形成一致，從而導致許多物業糾紛的產生其實，業主擁有共用權的“相關部分”的范圍十分廣泛，不僅包括小區內具有頂蓋的有關建築設施，

3、如物業管理用房、會所、架空層、人防設施等，也包括煤氣管道、供電線路等配套設施與設備，還包括不能歸類為設施、設備的小區道路、綠化等場地，因此，對於該“相關部分”，尚不能籠統地以設施或設備來概括,在此統稱之為共用部分正確理解小區物業共用部分的涵義，首先要將其與單幢住宅業主共用部分這個概念區分開來。所謂單幢住宅業主共用部分，是指處於一幢住宅之內，由該幢住宅的業主或使用人來共同使用的有關共用設施（設備），如電梯、中央空調、各種管線等，以及出入口、走道、樓梯間、梁柱、墻體、樓地板、屋面和僅為該幢住宅而設的管理用房等建築設施。顯然，小區物業共用部分除包括單幢住宅業主共用部分外，還應包括小區全體業主共用部

4、分，即：處於一個住宅小區之內，由整個小區的業主或使用人來共同使用的有關場地、設施（設備）以及為整個小區配套設置的有關建築設施，如綠化、道路、廣場、遊泳池、運動場、戶外停車場等場地和供水供電供氣等設施（設備）以及室內停車庫、小區物業管理用房、活動中心、商業鋪面、郵政所、學校等建築設由此可知，小區物業共用部分由單幢住宅業主共用部分和小區全體業主共用部分兩部分組成，其構造形式具有多樣性，有的是露天的綠化帶、遊泳池、球場、停車場等場所，有的是分佈、貫穿在小區各處的照明、電線、煤氣、給排水等設施（設備），有的是有頂蓋的學校、室內車庫、商業鋪面、各類管理用房等建築設施，還有的是梁柱、墻體、樓地板、屋面等

5、並不完整的建築設施二、小區物業共用部分的產權歸屬分析由於小區物業共用部分由不同性質的兩部分組成，各部分的構造形式也具有多樣性，因此對小區物業共用部分的權屬界定，也應根據其形式的不同而加以分別確定。具體來說，住宅小區物業共用部分可以分為以下幾種情況有區別地界定産權：（1）項目建設審批時，規劃確定為小區市政基礎設施的部分，如小區的給水、排水、供電、路燈、供氣、供熱、通訊、有線電視等市政基礎設施（設備）等，其產權應屬國傢所有。這些設施（設備）由有關政府職能部門行使管理權，對此有建設、維修、改良、更換的義務，同時有進行合法的托管、收益、處分的權利。而小區業主對此的權利僅僅是一種公法上的權利，是一種隻

6、要具有公民或市民資格就能享有的對國傢公共財産的使用權利，沒有物權法上的權利意義，業主對它們的義務也是與一般的公民和市民對市政基礎設施的義務一樣的。[1]（2）未明確規定為市政基礎設施的小區場地，如小區內的道路、廣場、園林綠化、露天停車場、遊泳池、運動場等不含地上建築物的場地，其産權應定性為小區全體業主共有。首先，從這類場地所占用的土地來看，由於開發商已經將整個小區的土地使用權出讓或轉讓成本攤入到整個小區的房屋銷售金額中去瞭,因此，該場地的土地使用權顯然為小區業主共有。其次，雖然這些場地上的綠化、泳池、球場、停車場等需要一定的建造成本,但是，這並不能成為開發商所有的理由。因為開發商並不擁有這些

7、設施所占用的土地的土地使用權，這些場地上的綠化、泳池、球場、停車場等往往隻是開發商提高其所開發小區的檔次、吸引顧客，並為開發商確定房屋銷售價格的因素之一。所以，此部分場地理應歸小區全體業主共有。現實中，物業管理公司對於露天停車位實行收費管理，其實，小區業主所繳納的並非土地使用費,而是小區業主委員會委托小區物業管理公司代表業主行使管理權所收取的服務費。這與產權歸屬於業主是沒有沖突的當然，某些大型城市住宅小區內的